“新房”李宇嘉：大部分城市房价跌回一年前，新房和二手房价格下跌城市数创新高

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编辑 | 郑青春

9月16日，国家统计局发布2022年8月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。8月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有50个和56个，比上月分别增加10个和5个。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新房和二手房价格下跌城市数创阶段性新高。新房方面。8月份，50个城市新房价格下跌，下跌城市数创2015年3月以来新高；同比有49个城市下跌，也是2016年以来的新高。大部分城市的房价跌回一年前。目前，新房价格环比已连续12个月下跌，同比连续5个月下跌，且跌幅持续扩大，8月份同比跌幅（-2.1%）比7月份（-1.7%）扩大了0.5个百分点。

“二手房方面，8月份，一线城市二手房价格微涨0.05%，跌幅收窄0.1个百分点，二三线城市则持续下跌，二线城市连续下跌12个月，三线城市下跌13个月且跌幅扩大。8月份，70城有56个城市环比下跌，61个城市环比下跌，同比下跌城市数创2015年8月以来的新高。”李宇嘉说。

他指出，8月份，70城二手住房价格指数环比下跌0.35%，这一跌幅是7月份的近2倍，且比新房价格指数下跌跌幅要大，且连续12个月下跌（与新房一样）。今年以来，二手住房价格指数月平均跌幅为-0.28%，比新房-0.18%的平均跌幅要大，显示二手住房市场整体要弱于新房市场。李宇嘉对此分析，原因有三点：

一是，开发商资金链紧张，新房整体呈现降价促销态势，很多城市二手住房价格高于新房，因此，购房者更愿意选择新房；

二是，二手房交易税费成本（契税、增值税、所得税等）也大于新房，房价较高且当前需求以刚需换房为主，对高成本接受度较低。

三是，前几年楼市火热，导致近年来次新房挂牌多，据诸葛找房统计，10大城市挂牌量超过140万套，均创阶段性新高，老破小远的二手房很难卖得出去，价格一路阴跌。

如何看待未来房价走势？李宇嘉表示，未来房价取决于供给端的风险事件能否缓解，以及需求端的政策力度。目前，对房价的冲击，供需两端的问题都比较严重。供给端，房企暴雷、交付难，导致信心不足，金融机构不给融资，购房者不愿意买房，企业资金链进一步紧张，不得不降价促销，不愿意拿地。需求端，疫情持续冲击，居民收入下降，对未来的预期比较悲观、买房信心下降，而房价下跌更加重了这种预期。

“因此，房价稳定的关键在于，供给端的冲击能否止住，主要是风险事件要加快处置。同时，需求端提振信心的关键，一方面在于供给端能否释放出好消息，另一方面在于能否降低疫情对收入、就业及未来预期的担心。”李宇嘉说。