西豪逸景（北京楼市：买房投资一定要远离老破小）

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐你好，我们坐标杭州，外地来杭人员，前年听说绍兴上虞要拆迁，跟风买入了一套金舜花园的老房子，99年的，在顶楼六楼带阁楼，107平，目前出租租金可以跟杭州租房成本持平，看房姐说非一线城市老破小不值得，那现在这种情况是尽快出手么？

回答：你这种情况如果拆迁不可期，建议尽快出手，小城市顶楼老破旧以后怕也难卖。

今年两会定调要推动完成新开工改造城镇老旧小区3.9万个，规模比去年增加一倍。

之前有很多人专门购置低价老破二手房，坐等拆迁补偿，赌拆迁。

有人想放手一搏，得到阶层的跃升。

有些甚至大举抵押借贷等措施来增加杆杠、豪赌拆迁，预期获得财富的暴击。

拆迁暴富神话破灭，老破小砸在手里卖不出去！

等拆迁是个未知数，老破小和城中村不同，拆迁的成本高，现在旧改升级，很多纳入改造升级的小区，至少有7到10年是不会再拆除重建了。

所以，通过买老旧小区去赌拆迁、博暴击，将越来越难。

如果不是学区、学位房，房龄超过20年的老破小很难卖出价。并且会导致租不出卖不掉的尴尬局面，老破小整体是跑输大盘的。

随着上学划片政策的调整，一些配套学校的老破小也在逐渐失去魅力。

那么有人会问旧改后对老破小房价会有利好吗？

普通老破小的缺陷在于，户型严重过时（甚至奇葩），90%没有小区环境和物业服务，这是不管怎么折腾都改变不了的。

旧改只是在现有条件的基础上有一定的提升，改善现有的生活条件，并不是真正改变建筑质量、高密度的居住人口和拥挤的交通。

习惯住在老城区的人，早已熟悉了这里的一切，而不喜欢老城区的人，依然会选择新区。

投资一定要远离普通老破小！

提问：房姐好，新人首问：本人单身京户，16年中旬入手天通苑两居，明年满五，打算明年有点动作，不知道是继续持有还是置换其他盘，天通苑从最高点降了两成到目前为止。现有子弹200，卖房款300，求推荐海淀朝阳北面区域，兼顾投资自住，最好抗跌性比较强，比较看好望京和西二旗，其他地段不太了解。谢谢！

回答：你好，天通苑投资首选大面积，地板价，但是2居因为上车门槛比较高，性价比就不如大面积。 改善往往有几个核心需求：地段升级，品质升级，学位升级，圈层升级。 子弹500，可以置换到望京板块，宝星国际，澳洲康都, 大西洋新城，望京南湖中园或者南湖东园

提问：房姐好，新人首问。家有两个人两个独立房票，第一个自住置换优化，第二个是投资需求为主。 第一个是现有天兆98平朝西2居，小区最西侧无遮挡有夕阳景但也有轻轨噪音可承受，满五唯一，估值900贷款300，未来6年孩子附近上学本人复兴门上班，想请教1.天兆是否持续是价格洼地应该置换还是可以考虑持有？2.如果置换附近小区800左右，优化朝向，或者减轻还贷压力现在1.6每月，有什么选择？3.有建议金典花园，不太了解，网上看有人坠楼，保值升值是否值得考虑？ 第二个是手持480现金，sfsd,以投资为主兼顾居住需求，复兴门上班，还贷能力考虑1.0每月左右。1.磁器库的朝北四合楼，44平一居复式，稀缺地段是否有上升空间？2.还有什么其他地区建议？3.2021房价会长吗？是不是要尽快出手？尽量不要持币观望太久？

回答：1. 天兆品质可以，西侧是笑祖塔院的棚改，未来规划是绿地。缺点就是吵，另外一个是没有好学区，没有更好选择就继续持有。附近你可以看看长河湾。今典花园一般，密度高，租客多。 2. 磁器库还可以，投资能跟上大盘。明年看好北京, 大概率上涨但不会大涨。春节前入手最佳

提问：房姐您好，新人首问，我的情况是，二套，总价700左右，一套是一档学区，所以二套考虑纯投资，看了双井、望京、青年路还有次级学区，这个总价比较尴尬，顶级学区够不到，考虑到金融属性，想买新一点的小区，目前能够得上的比较新的700左右的有 望京：北纬40，澳洲康都（户型不方正），知语城 双井：风度柏林（东西朝向），东方雅苑（南北朝向），苹果社区南（东北西北朝向） 青年路：珠江罗马嘉园，青年汇，朝阳雅筑，天鹅湾 次级学区：远见名苑，西豪逸景 个人认为非学区三个地方，望京有增量，有独角兽公司，而且地方小，向外扩展受限，所以密度高，再加上未来的天猫，算是有热点。双井发展成熟，有地标中国尊。青年路天花板比较低。 我的问题是： 1、已经买了一档学区，感觉二套再买学区风险有点高，但是看了一下数据，入学人口，中考人数，最近也目睹了学区的抢房大战，感觉学区的需求真的很强，结合我的情况，您建议学区还是非学区？ 2、非学区，我的排序是，望京>双井>朝青，我更倾向望京，但是这个总价望京没多少选择，房源少，诚心卖的要么楼层低，要么朝向不好，要么户型奇奇怪怪，除了我列出的，请问750总价望京还有合适的小区吗？ 3、只是投资，这些小区麻烦您给排个续 4、700多，目前的标的和小区都属于刚需，也不算改善，未来如果摸到1000，还款能力要求还是挺高的，我在想下家会是什么用户画像呢，不禁有点怀疑自己的选择，还请您指点迷津。 非常感谢！

回答：1. 学区一直是热点，大量的人会为学区买单这是需求驱动的，但投资学区房风险比较高，长期看学区很难预测，受政策影响大，价格波动太大 2. 排序没问题，望京做为产住结合板块是有长期优势的，价格的天花板高。双井有CBD做产业支撑，而且配套完善，交通便利，自住和投资来说非常不错，望京还建议看下 慧谷阳光，宝星国际二期 3. 望京 北纬40，青年路 青年汇，双井 风度柏林 4. 这几个地段700左右基本就是小2居，属于刚需自住，也是主流买房人群，成交量最高的也就在这个区间

提问：房姐你好，我们夫妻俩手头50万，两人公积金加起来40多万，总首付款可操作到140-150万，非京籍，孩子一岁，主要考虑孩子幼儿园和小学。现在在看东坝金隅悦和园的房子，说是可以上旁边朝花幼儿园和白家庄小学。sfsd。不知道这个楼盘你怎么看？我们这种情况还有哪些区域房子可以考虑，就是能让孩子进到公立幼儿园以及小学且学校教育水平不差的？

回答：你好，东坝虽然有天然优越的区位，但未来的发展仍然很多不确定性。 以东坝中路为界，路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房。单价3-5万不等。 如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海家园、七棵树经济适用住房、福润四季、高杨树社区和东坝福园。 虽然品质和配套一般，但对刚需来说算是一个不错的选择。 白家庄小学就是硬件好的村小而已

提问：星姐你好，我有一套苹果社区南区124平的西南向三居，楼层和户型都很好，现在想换一套富力城或者融科橄榄城差不多面积的三居，需要加200万左右的净价，加上税费要230万左右吧。另外，我现在主要是公积金贷款利率低，但贷款也不多100多万，换了就得1.2倍商贷利率了，有这个必要吗？我考虑置换主要是担心苹果社区物业一般，现在小区还可以，但怕年头久了不大保值。对学区没有需求，如果要置换，富力城和融科橄榄城哪个更好呀？如果不换的话，我到明年手头有500万现金，也还有一套购房资格，可以贷点款，再买套小的投资房，你有什么建议吗？

回答：建议置换，富力城推荐看D区，富力城和橄榄城从保值和居住角度都还不错 没有明显的差距。你可以结合自己的出行便利度和喜好来选择。明年有资金可以再投资一套东三环老公房

提问：新人首问。关注很久，房姐的专业最终吸引我加入了星球，现有难题，请房姐指点。家庭名下共2套：一套在大兴彩虹新城，已持七八年，底层九十四平两居，余贷80+；二套在融泽嘉园，六十六平高层一居（2022年底可卖），余贷50+。孩子2022年上小学，计划换到西城或海淀中等学区。带娃主力在魏G村上班。家庭年入60，手上目前子弹100。问题1.置换成本较高，应该现在出掉彩虹换到城里，还是2023年出掉融泽，小孩办转学？2.卖彩虹，满五不唯一，因工作不便LH，担心卖不上价，怎么将税费影响降到最低？无其他房票。3.目前倾向买海淀中等学区如中国农科院内，兼顾自住，买700万以上的两居，但融泽一居将来也不方便住，请问应该如何通盘考虑房产安排？

回答：1. 卖彩虹换城里，小孩转学还是有点风险的。 2. 不能LH也不能赠予的话就没啥好的办法了，着急出售只能自己承担税费 3. 中国农科院可以，另外可以看下 橡树湾。前期可以将融泽抵押掉，盘活资金填充子弹。

提问：房姐好，目前子弹300，要全款买一个小两居或一居，不自主，以房养租，投资8-10年。目前备选的有三个地方： （1）团结湖北二条，面积37，三楼，一居，内部破旧，如果装修需要大改，有小区环境，离东三环近，到团结湖地铁400米，80年公房，总价275； （2）甜水园北街小区，面积41，二楼，一居，内部装修不错，可以直接出租，有小区环境，离朝阳公园800米，离地铁金台路400米，80年公房，总价275； （3）蒲黄榆路50号，面积53，三楼，小两居，没有小区，独栋，需要简单装修才能出租，离地铁刘家窑300米，80年公房，总价280； 以上房子户型图见附件，请问房姐，这三个哪个潜力更好，更适合上车？谢谢。

回答：老破小产品涨幅收益一般 能跟上大盘就不错，所以长期投资中会看重租金，这三个中团结湖的地理位置是比较好的，如果愿意倒腾一下 把租金收益提升起来，首选这里 ，备选甜水园北街

提问：房姐您好！本人再有三年退休，准备在北京购买一套保值且坚固养老的三居室，总价在450w以内，您看哪里合适，是买新房还是二手房呢？

回答：新房位置都太偏了，没什么保值能力，淘二手为主 兼顾自住和保值建议看下 昌平回龙观 板块 云趣园，龙跃苑东X区 或者 大兴西红门板块 例如 兴海家园星苑，宏大南苑，宏盛家园