楼面地价是什么意思（50%！房价高过“楼面地价”的50%开发商才能回本）

楼面地价是什么意思（50%！房价高过“楼面地价”的50%开发商才能回本）

据《中国房地产报》报道，数十个即将入市的地王项目集体陷入“入市即亏”的尴尬局面。外有持续的楼市调控，内有房价调整年的市场压力，地王们面临生死关头：一上市就得亏损割肉，不上市资金链就难以维系。

相信很多关注房地产的购房者都看过一些土拍新闻，不少高价竞拍的地块被称为地王，然而经常会出现楼价跌穿地王割肉的情况，因此让人不禁疑惑：到底楼面地价与房价哪个更贵？

首先，我们来了解一下楼面地价与房价的概念：

一、什么是楼面地价？

楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

楼面地价的计算公式：

例如：2009-12-26日在福建福州拍卖的宗地2009-22号。土地面积为13145平方米，容积率为3.2，建筑密度≤25%，绿地率≥25%，建筑高度≤80米。最后成交价为4.63亿元。

楼面地价=463000000/（13145X3.2）=11007元/平方

二、楼面地价和房价哪个贵？

楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

楼面地价可以表现出房产项目单位售价中所包含的土地成本有多少，一般来说商品房的最终售价中包含着楼面地价，因此开发商会将竞拍土地时支出的土地价格作为商品房最终售价的重要参考标准之一。

基本上知道了楼面地价及房屋的建造成本、税费成本、营销成本等等就可以估算出一个房产项目的成本价格，从而确定房产最终售价大概是多少。拍地时，楼面价只是土地成本，如果加上建筑安装成本、人力成本、销售成本以及债务成本，房价高过地价50%方能回本。

举个例子：某地块楼面价为3万，那么起码房价起码要卖到4万以上，开发商才能回本。因此一般情况下，房价都是比楼面地价更贵的。不过房地产市场变化风云莫测，去年楼面地价还是5万，今年步入寒冬降到2万的情况也不是没有，而开发商受到现金流的压力，迫于无奈也会将房价降低，所以会出现房价比楼面地价低的情况。

三、楼价跌穿，地王割肉

近日，厦门翔安金茂悦对外开售，特价房源单价仅为2.8万元/平方米。就在去年7月，这块地被金茂拿下时，楼面价就高达2.94万元/平方米。

房价比地价每平方米低了1400元，这不只是亏损那么简单，简直比大割肉还要夸张。按上文的说法，金茂悦.94万的楼面价，起码要卖到4万左右，才能回本。原因就是这一楼盘在其拍地的2017年，恰好是楼市一路向上的行情；而在楼盘入市的2018年，市场已经发生翻天覆地的变化。

作为全国房价最高城市之一，厦门房价在今年上半年就率先进行调整。根据某网数据，厦门二手房挂牌均价从最高4.99万元下跌到4.2万元，跌幅超过15%。在部分外围区域，跌幅甚至超过20%。

正是在这种背景下，万科在厦门率先开启大幅降价促销，这一次，地王们的促销力度更甚于以往。开发商宁可割肉也要卖房，可见现金流压力是多么大。曾有地王一响，黄金万两，如今楼市过冬，地王们恐怕也难逃割肉魔咒了。