富通城六期（投资蛇口房产）

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问：你好老师，我和女儿都是深户，女儿满了18岁也有名额可以用，我在深圳名下无房无贷，准备用现金200万启动，不知蛇口海上世界片区海滨花园、美景阁、海晖阁能不能投？用我的身份还是女儿的身份买房比较好？用我的身份买房会不会以后给女儿还需要税费等，谢了！

答：你好，蛇口的定位就是港口区，巩俐也在这里买过房，太子湾国际邮轮母港、海上世界和招商集团区都是未来的标杆，但赤湾夹于大小南山之间，腹地很有限，兴海大道从中横穿，是个交通过道似的地段。 不过蛇口能买的只有育才太子湾的学区，生活半径在附近可以考虑，如果单纯投资，其实有更好的板块。 建议先把你自己的房票用掉，女儿的SFSD暂时保留，以后再继续加仓。 过户给女儿可以直接走买卖流程，但是一般不建议占年轻人的房票。

问：老师您好，我们在去年底买了景田的景鹏大厦2房85平的房子，买成488万，是中间楼层是朝西南，没有阳台。房子离地铁大概走路10分钟，对面是北大医院和莲花山公园。就是楼龄老有30年了。想请问这房子买对了吗？我和我老公总感觉买错了，不知道3年后卖的话会不会会亏。我们买这房是想老了以后养老住，离医院近点好看病，也可去莲花山锻炼身体。 咨询您，谢谢!

答：您好，景田以前分析过： 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头； 但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 不过景田纯自住还不错，很适合养老。

问：老师，650万的预算，想要居家和学位的三房，宝安和福田最好，请问有什么推荐吗？谢谢

答：1.福田： 650在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。 福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，600+还能选到三房，算是住家和学区比较均衡的选择。 福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。 但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。 2.宝安 从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。 但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。

问：十三哥，你好，总价400以内两房，投资兼未来可能自住，请对比一下坂田的万科第五园一期和红山的日出印象一期。谢谢啦！

答：万科第五园： 1.大社区、高低配，动辄数十栋； 2.建成年份从2006-2010不等，绿化率高但人车不分流； 3.配套相对不够完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校。 4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。 我的看法是： 1. 未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用； 2. 大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居。 区位对比，红山胜

问：我单独拥有一套宝安外国语小学和宝安中学的双学位房（三房），在洪浪北路丰华苑。工作生活在福田南山宝安，双学位对我的孩子在五年后不再需要。现在计划购置另一套四房作为投资，底线是五年后卖不到好价钱可以自住改善。我的投资房接盘对象是对住房有改善需求的小中产刚需房（学位房太贵放到次要，自住舒适为主），我认为以后的二孩趋势，小四房虽比不上学位房热销，但会算是下一个半刚需。现有计划是：能有三成的票，首付200万，房总价600万左右的四房。这个价格在宝安福田南山已经撬不动。我只能重点看布吉、盐田、龙岗和坪山的新盘。目前，对布吉片区和佳兆业盐田城市广场比较看好。请问对于我的想法，十三大大如何点评和建议？

答：你好，每个市场都有它存在的价值，满足特定人群的需求。 投资时机也会在不同的市场间轮动，因为各个发展要素在时间上的不均衡，有快有慢。 因为现在市场上1、2房太多，3、4房，5678房太少。 那刚需选择那么多，那到底什么样的房子才适合这样的刚需刚改人群呢？ 我们之前做过数据统计，龙岗是刚需的宝地，70-90㎡之间的房源新增量是宝安、南山、龙华的两倍之多。近年甚至开始有做四房的趋势。 如果说深圳紧凑三房最刚需，那么紧凑四房就是深圳的洪荒之力！ 但是估计 盐田 坪山这几个板块，并不看好。 盐田佳兆业广场是我比较认可的一个楼盘，但是，买这个楼盘是有前提的，就是兼一定的自住需求。 佳兆业城广所在的盐田港区，明年地铁开通，港区还有待开发土地资源还有增量，加上盐田近几年被过分遗忘，港区次新不过三万多，这三项综合起来是有补涨空间的，升值潜力很可能比不上西部某些热点片区，但跑平大盘是没问题的，但是投资并非好的选择。 布吉和大运相对好一些。 百鸽笼承接罗湖的改善外溢，石芽岭承接布吉的改善人群，这两个区域都可以买。

问：老师好！ 我名下在后海名苑居南区有一套91㎡的房，银行欠款185万。现因工作原因可能这几年都是长期在汕头，过几年才回深圳。 手头现有资金50万，年收入在60万～100万。 看到去年深圳楼市又涨，担心在不下手未来回深圳难以生活。也听说5月份征信全国联网，担心到时贷款不好操作。 个人比较喜欢华侨城的生活环境，最终的理想居住地是在华侨城。 现在考虑是否用老婆名义买一套投资房，等几年之后，两套房置换成一套。 两个问题： 1、纯投资的话，您推荐买哪个区域哪个楼盘，新房还是二手，三房还是两房，总价多少合适？ 2、贷款如何操作出低首付高杠杆？ 谢谢您！

答：你好，名苑居加按揭可以套出300万左右，全款抵押的方式可以操作成首付3成，也可以开发老人票，做接力贷 新盘关注海岸城 二手房重点关注碧海 西乡 沙井 光明，关注星球内推荐的楼盘

问：你好！我15年5月在田贝买了一套60平米的二手房子,原价245W，现市值380w，按揭9500元，租7000, 16年3.20号前在东莞沙田的尉蓝海岸买了100平米的一手房，当时价120w，现市值价160w，现毛坯房，未租。现手上有几个公司在经营，现金流好，年收入在50w左右，想将沙田房子处理，置换到靠近龙岗的大运城邦（属东莞区域），价格2.8w左右，妥否？还能另支高招吗？现我儿子深户，有购房名额！

答：你好，儿子是深户，建议继续加仓深圳。 虽然大运城邦在东莞算不错的楼盘了，但是未来的价格天花板会比深圳低很多。 大运城邦和龙岗一衣带水，房价也是共悲欢，龙岗房价没起来，大运城邦就也没戏。 考虑大运城邦还不如增加点预算入手一套龙岗大运板块上车盘。

问：老师你好，我龙岗北通道，珑禧雅园有套房子，158平的，现在是否可卖掉，置换宝中？龙岗房子涨的很慢，我是一五年买的

答：你好，感谢赞赏！ 珑禧雅苑是15年炒房客高评高贷的重灾区，以为深圳能像上海一样由市区像周边扩散，但是没想到深圳发展一路向西。 东边也能发展，但是周期要多久，未可知。 想要短期内的确定收益，建议置换到西部，宝中 碧海 沙井 光明都是不错的板块。

问：您好！我打算投资一套房子，有一套现金220万-250万，可以承担700-900万的房子。现在有几个选择：1 投资宝安中心青英趣庭两房，送小阁楼，73平米，735万，加上税费760万。2 投资林芝大悦城115平米四房，总价900万左右，雅轩户型，与大悦城商业隔开了，没有小区花园，首付可以延缓2-3个月。3 去碧海淘淘，投资富通城6期，890平米，650万 或者中信湾六上，80平米，三房，700万，或者御龙湾，89平米，三房，750万。纯投资，中长期，非常迷惑，望指点迷津

答：你好，感谢赞赏！ 1.宝中小户型不建议入手了，这一波有点透支了，单价10万以上轻微溢价。 2.大悦城未来看好 3.富通城比较推荐 这几个盘排序： 富通城>大悦城>菁英趣庭

问：十三老师您好，关注您很久了，冒昧打扰想请教咨询一下买房问题。家庭年总收入八十万左右，目前在罗湖黄贝岭有一套房，有贷款200多一点，包括房贷和孩子教育等现在家庭年支出四十至四十五左右。目前想买一个初中学位房。（学位需求是当下要考虑的，后续房子投资价值不落后大盘就行）手里目前有五十，跟朋友凑凑能多出二三十。这种情况下，考虑深中小户型有可能实现并明智吗？如果有难度，是还在罗湖选其他中学的房子更合适还是选福田的小户型更合理，手头这点钱偏少，又不想推迟到明年（明年手头资金会多一点）再买，十三老师您看如何方案是好？谢谢您。

答：你好，感谢大额赞赏！ 优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的。至少在短期内，不会衰败。 我个人的建议是，如果孩子即将入学，可以入手。 如果但是孩子入学在5年后，可以缓一缓。不用着急。 另外提醒下，上一波深中学位房价格拉升过猛，目前嘉多利 金丽豪庭 柏丽花园等楼盘都有不同程度的降幅，建议先观望段时间，能捡漏是最好的。

问：老师，我想请问一下，龙岸花园怎么样，能否分析一下这个盘，现在上车是否合适？

答：你好，龙岸花园是个别墅花园社区，环境是没得说的，不过总价有点高。 小区基本都是别墅和大户型的双拼，名额限制毕竟严重，加上周边缺乏商业，自住一般。 板块内有更适合投资的盘。

问：你好！在坂田有一套价值500的房产，计划出手，手上现有200，计划给小孩换一套好点学位房（9年后用学位），问题1：现在深圳的房产情况，如是先将手上200买套小的学位房，还是等卖掉坂田的房产后再买呢，现在买是二套，卖掉买是按首套？ 问题2.学位房看中宝安中学，南二外或福外，想问一下这三个哪个更有投资价值或有其他推荐？问题 2，卖掉后，我是换一套大的还是换2套更好些，换2套的话，除学位房，另一套投资在哪比较好？

答：你好，建议说说坂田房产的具体信息，再判断是继续持有还是出手置换。 坂田属于补涨板块，深圳的涨幅正在从西部蔓延至中东部。如果楼盘潜力还不错，其实建议先持有。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择 但是9年后才用得上学位，建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好

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