新希望地产营业收入182.58亿元同比增长19.78%
新希望地产《2019年年度报告》(以下简称“《报告》”)发布。营业收入182.58亿元，同比增长19.78%，连续6年增长;净利润24.62亿元，同比增长15.63%;资产负债率76.60%，持续下降;净负债率74.57%，同比下降12.09%。经营性现金流净流量2019年持续优化，实现了经营性现金流净流入15.93亿元。
新希望地产2019年一以贯之的保持了“安全大于盈利、品质大于成本”的经营思路，实现了公司的平稳增长、从容发展、财务稳健、结构优化。
01
不偏科，财报综合实力稳定
《报告》中，新希望地产良好的资金管控能力是一大亮点，做到了“投、融、回”的平衡发展。追求财务结构最优，持续贯彻“以收定投”的经营原则，在规模持续增长的2019年，公司同步加强了对资金的管控力度，在全口径合约销售额达到735.9亿的同时，其增长远超有息负债增长比例，近6年复合增长率超过60%。
截止2019年末，新希望地产有息负债总额321.25亿元，同比增长控制在22.31%，公司销售回款率超过90%，经营性现金流实现净流入15.93亿元;有息负债的长短期结构得以持续控制，一年内到期的有息负债占比不超过20%，货币资金余额130.2亿元，因有优良的现金保有量，现金短债比达到2.03。
2019年新希望地产进一步加强了杭州、成都等“新一线、强二线”城市的深耕布局，在全盘资源去化率持续远高于行业平均水平的情况下，2019年毛利率和净利率依然保持了27.44%和13.48%的较好水平。
与高周转发展的房企不同，新希望地产始终坚持稳健的财务策略，追求财务结构最优，持续贯彻“以收定投”的平衡发展。2019年，公司获股东增资等权益性资金投入。截止2019年末，公司负债情况进一步改善，年末净负债率74.57%，同比下降12个百分点，资产负债率下降至76.60%;当期预收款项增加294.62亿元，同比增长57.45%，为公司未来业绩保障奠定了良好基础。
自2017年开始，新希望地产在公开市场的融资规模持续增长，融资成本保持在5%左右。近期供应链资产支持专项计划最低发行利率仅为4.1%，3月31日“长江楚越-新希望半岛科技园资产支持专项计划”成功发行7.1亿元，优先级利率4.3%，创2017年以来民营房企同类产品最低发行利率。回款方面，新希望地产连续三年回款率超90%，使得资金可以更加高效的运转。
02
有长项，打造“产品为根，客户为本”品牌房企
在疫情尚不明朗的3月上旬，新希望地产通过官微发布《2020春季希望宣言暨无忧购房计划专项申明》，承诺365天降价双倍补差，并且没有任何限制条款。不降价的底气可以概括为——对品质和服务的自信和笃定。
图：2019年10月22日召开的「2019年新希望地产合作商大会」新希望地产总裁张明贵解读“产品为根·客户为本”发展理念
在向市场公开承诺绝不降价的同时，承诺品质不降低、服务不打折，新希望地产用产品品质和服务真心去打赢这场行业周期之战，赢得了购房者和业界的广泛认同。承诺中可以看到，新希望地产在品质与服务等方面的粮草储备充足。在2019年的供应商大会上，新希望地产发布了有史以来最严苛的《项目质量管理体系》，通过“品质五大军规”和标准化流程，解决了产品品质的稳定性和全国项目整体品质提升的核心问题。
图：新希望·D10天府(成都)售楼部内景
自2014年开始，新希望地产专心只做“中高端”住宅产品，孵化推出天系、锦麟系、锦官系、锦悦系四大产品系。在不断的产品迭代和品质升级中，新希望地产收获了市场高度的认可，「改善型产品大师」的市场标签被行业认知。
新希望对产品品质有着近乎严苛的执着。具体体现在：一是严控产品设计，公司总裁亲自管;二是专注产品系和品质标准化的建设;三是重视产品研发，在总部建有产品研发中心;四是推行实景展示，每个项目规划时必须考虑实景示范区的位置及提前呈现的时间节点，倡导所见即所得;五是坚持“品质不为成本让步，品质不为进度让步”的品质原则;六是将客户满意度作为考核总经理与团队的最重要的指标。
2019年推出的高端改善产品“锦麟系”在全国落地数十子，销售业绩亮眼。而公司全盘资源年去化率稳超54%，销售回款率超过90%，远超行业平均水平。高品质、高去化、高满意度成为了企业稳健发展的核心能力。
03
划重点，深耕“新一线，强二线”
新希望地产的投资布局坚持以城市聚焦和城市区域聚焦的深耕策略。业内普遍的共识是，随着地产调控的深入和长效机制的逐步建立，当短期的棚改等政策红利结束、潮水正在褪去，大量的三四五线城市销售减缓，真正值得深耕的是那些人口聚集、产业资源聚集、虹吸效应强的的新一线和强二线城市。而“新一线、强二线”正是新希望地产长期坚持的发展策略。
图：新希望地产四个聚焦战略
新希望地产的项目全部集中在长三角、西南中心城市和京津冀地区，而2019年90%的销售业绩来源于长三角和西南的8个城市，对城市进行持续深耕。在投资战略上，新希望地产只看新一线和强二线城市，其他城市利润再高也坚决不投。以新希望总部所在的四川为例，只在成都发展，曾经在绵阳、泸州等城市拥有的少量建设用地也都进行转让。
对城市进入的数量，会根据资金与销售状况，每年最多新进1-3个城市，绝不冒进。而一旦进入一个城市，会快速布局3-4个以上的项目，实现深耕。同时，每一个新进城市，都会选择一个核心区域深度发展，以杭州为例，公司2018年进入杭州，当年快速布局5个项目，全部都在萧山，2019年就实现了单个城市200亿的销售。而到目前，公司在杭州一共10个项目，其中8个在萧山核心区。新希望地产坚信，只有将投资聚焦少量城市的核心区域，才能对这些城市和区域的政策、开发、客户等有更深刻的理解，才能更充分的调动资金、人力、供应商等资源专注于产品和项目的开发。
截止2020年3月，新希望地产仅在14个城市有项目，全部为新一线和强二线城市，且南京、佛山、武汉为去年刚新进的城市。这些城市普遍拥有较好的基础条件、商务设施、研发能力、专业服务、政府服务和较高开放程度，未来发展前景较好。
在新的地产格局下，新一线、强二线城市具有购买力旺盛、房屋单价高、去化速度有保障的优点，但同时也有土地楼面价高和总价高、利润率低的缺点，在资金有保障、不拿地王、不追求极致高周转和高利润的前提下，无疑是稳健发展的最佳选择。基于新希望的雄厚实力，在做投资策划的阶段就坚决不做预期、不期待涨价，因此才做到了坚决不拿地王，成就了新希望地产的安全经营。所以，“新一线、强二线”的投资策略既是对公司资金实力的考验，更是对产品能力与运营能力的考验。新希望地产“新一线、强二线”城市的稳健发展策略，正是对自己资金、产品、营销和运营等综合能力高度自信下的战略选择，也完整和系统的诠释了的宁可让渡“不确定的高利润”，也要确保安全性、去化有保障的“确定的低利润”这一稳健的投资策略。
图：新希望地产全国发展布局图
因为聚焦城市和区域，坚持“高能级城市”“高净值区域”“高品质项目”三大选择叠加，新希望地产在全国的楼面价格相对略高、《年报》中的公司毛利率和归母净利润同比略有下降，但其全国平均单价高达20589.50元/平方米，全盘资源去化率达到54%。
04
有情怀，年轻就是新希望
新希望地产也始终坚持把“人才聚焦”放到总战略层面。公司坚持干部的内生培养和人才年轻化。新希望地产总经理级全是80后，其中最年轻的有90年后，据说，公司内部还有条不成文规定，新入职的中高管年龄原则上不得超过82年的总裁年龄。
同时，新希望地产的城市总经理，也都是来自总部培养和输出，没有一个空降。新希望地产的总部，刻意做得比行业同等规模的企业要大、人员要多，一是新希望地产实行“总部到城市公司”的两级管控，二是总部除了做管理的发动机，还要担当人才的蓄水池。新希望地产每新进一个城市，从城市总经理到人力、财务、成本、工程、投资等条线负责人，全由总部下派，总部的高素质管理者和价值观直接到达一线，一线则专心搞生产。城市公司对总部价值观的高度认同、上下一盘棋，这种模式兼顾了企业短期和长期的持续健康发展。
从一把手到主要中高管，企业自主培养、高度年轻化、对企业文化高度认同、稳定性极强，是新希望持续健康发展的最大保障。
结语
战略安全、经营健康、资金丰沛、土储优良、坚守品质、人才充实，这些特质让新希望地产长期保持稳健前行的步伐和抗风险能力。道阻且长，在行业新十年的赛道上新希望地产要如何更稳更好，值得我们长期关注。
