随着房地产市场的波动 经纪人制定了购房者的战略

持续缓慢的房地产市场让Debra Goodwin制作烹饪视频以试图出售房屋。格伦菲利普斯发现自己向卖家解释他们可能不得不在家中遭受损失的原因。

房地产经纪人已经制定了新战略，因为他们与房地产市场竞争仍然没有从2006年开始的崩盘中完全恢复。对于许多人来说，由于中低端市场的房屋短缺，收入持平，而价格较高的房屋则因为对许多买家来说过于昂贵而萎靡不振。

Goodwin在纽约市北部的威彻斯特郡(Westchester County)出售房屋，制作视频，展示房屋最强大的卖点，以激发买家的兴趣。

“如果房子有一个很棒的厨房，我可以在厨房做饭。也许他们有一个漂亮的酒窖或存储单元，然后我会说，“Goodwin说，他的总部设在纽约Irvington。

根据全国房地产经纪人协会的数据，经过两个月的下降后，5月份已经占用房屋的销售额增长了2.5%，但同比下降了1%以上，比两年前下降了4.5%。即使最近有所回升，销售也很疲软，因为近年来市场上的房屋数量有所下降 - 许多止赎房屋被投资者买走并转变为出租房产，而许多房屋的价格尚未恢复到经济衰退前的水平，阻止所有者出售。

然而，价格上涨到足以超过美国人收入的适度增长; 根据政府和商业信息提供商CoreLogic的数据，去年价格上涨了4.5%，而收入增长了3.2%。

Goodwin的收入在过去一年中持平，必须比过去更加积极主动，因为房地产网站Multiple Listing Service上的帖子是标准操作程序。除了使用她在网站上发布的视频外，她还会在当地电视台寻求一些高端住宅的宣传。

“你不能只是发布MLS并希望有人找到它，”古德温说。

菲利普斯及其公司Lake Homes Realty的代理人已经了解到，要出售高端房产，他们可能需要对要价远高于市场价格的房主实行诚实。这是一个战术经纪人在房屋崩盘前不需要使用的。

“我们开始一年多以前，当时我们预计会放缓。我们开始积极培训代理商来协商上市价格，“菲利普斯说，他的公司位于阿拉巴马州的胡佛，但在大约一半的州销售湖滨住宅。

菲利普斯的收入增长在过去两年放缓。2018年，收入增长了22%，低于他前几年预期的40%。到目前为止，到2019年，收入增长了15%。问题是市场上的房屋价格高于买家愿意支付的价格。

住宅建筑商正在进行类似的斗争。根据美国商务部的数据，5月份新屋销售量较4月份下降近8%，因为潜在买家会避开东北西部的高价住宅。销售额较上年同期下降3.7%。

Lexington Homes在芝加哥地区拥有联排别墅和单户住宅开发项目，一直在建设小型项目，共同所有者Jeff Benach说。虽然过去开发的房屋数量在150到650之间，但现在它们往往在20到50之间。而一些开发项目的房屋销售速度低于预期，导致Benach提供奖励，比如更昂贵的固定装置以鼓励人们购买。

“我很想相信有一天我们会有一些动力，但我认为芝加哥房地产市场将永远看不到我们之前的数量，至少在我的一生中，”Benach说。

许多房地产经纪人已经学会了博客和搜索引擎优化方面的专家，这一过程有助于公司在线搜索排名靠前。帕维尔·卡伊金(Pavel Khaykin)在马萨诸塞州购买房屋并租赁或出售房屋，已经开始撰写有关取消抵押品赎回权等主题的博客。

“如果马萨诸塞州一个城镇的某个人面临取消抵押品赎回权的问题，他们可以登陆我们的网站并可能与我们联系，”他说。

Khaykin说，由于可用房屋库存较低以及价格过高，他的收入在过去一年中持平。

“卖家在上市时定价过高，他们知道购买者不会立即购买房屋 - 除非这是一个非常理想的城市区域，”他说。

经纪人正在加紧在线营销工作。菲利普斯的网站为房主提供帮助，例如准备出售湖屋的提示，但他们必须提交他们的电子邮件地址。这是一种策略，包括零售商，餐馆和其他服务提供商在内的许多企业都与客户建立联系。

詹姆斯麦格拉斯利用他的经纪人的激励，一个佣金回扣，来获得搜索结果的头把交椅。McGrath位于纽约的经纪公司Yoreevo向买家收取3%的费用，并在收盘时给予他们2%的回报。由于激励是Yoreevo网站的一个突出特点，该公司在寻找“佣金回扣”方面非常明显。

虽然纽约房地产市场正在挣扎，经纪商之间存在很多竞争，但该战略正在带来Yoreevo的收入增长。

“如果你能想到面对人的新方式和自己推销的新方法，你就可以获得市场份额，”McGrath说。