公寓在奥马哈的房地产市场引领潮流
奥马哈的公寓市场对国家和地区投资者来说仍然具有强大的实力和吸引力。根据Reis的说法，奥马哈要求的租金在过去八年中每季度都有所增加，截至2018年底，空置率仍然低至5.6%。
历史上，奥马哈的空置率很低。过去十年平均空置率为4.6%，过去五年为4.4%，与五年全国平均值4.5%相符。展望未来，Reis预计2019年的空置率将保持稳定在5.6%，高力国际预计2019年的空置率将略有下降。
保持实惠Reis表示，不出所料，相对紧张的市场，再加上新建筑，继续推高租金，并要求2019年租金率增长5.1%。Colliers以及我们调查的本地开发商预计，租金将在2019年继续增长，但处于较为温和的水平，我们预计这将非常接近奥马哈过去10年平均每年增长2.7%的水平。
重要的是，奥马哈的公寓居民的生活成本仍然相对较低，平均租金为每单位909美元，比全国平均水平低约30%。根据Berkadia的国家研究报告，在奥马哈投资租金的“钱包份额”仅为16.1%，而丹佛为21.7%，明尼阿波利斯为19.5%，堪萨斯城为16.6%。正如SmartAsset所指出的那样，奥马哈是租房者能够独自生活的第二大城市。
供需动态据大奥马哈商会称，2018年奥马哈大都市统计区(MSA)允许有1,041个多户型单位，大大低于2017年允许的2,116个多户型单位.2018年允许的1,041个多户型单位下降10%。从2009年到2018年，允许的10年平均值为1,149个多户型单位。2017年作为过去十年的高水位标记，开发商在2018年暂停，这使得单位吸收能够赶上供应，导致供应量略有下降2018年的空置率以及上述租金增长。
根据最新的人口统计数据，奥马哈估计2018年人口为942,553人，过去20年的平均增长率为1.2%。根据这些数字，奥马哈在过去十年中平均每年增加7,720人，然后使用纯家庭规模，平均每年增加1,062个租户。
然而，假设租户家庭平均每户不到2.5人，很明显，过去十年允许的1,149个平均多户型单位很容易被创建的租户家庭吸收，从而导致高度平衡的供需稳定的空缺。与所有增长一样，总有一些口袋暂时过度建设，但奥马哈市场在建筑方面做得很好，同时需求赶上供应。
当地经济强劲如上所述，奥马哈在过去20年中经历了长期稳定的增长，虽然增长幅度不大。在失业率低的背景下，新增就业机会推动了大部分增长。更具体地说，与2017年底相比，奥马哈MSA在2018年底净增加了12,500名就业工人(2017年底以来劳动力增长率为1.6%)，失业率低至2.7%根据大奥马哈商会的说法，年底时。
凭借强大而多元化的经济，奥马哈越来越多地被视为雇主和雇员的首选城市，因为ZipRecruiter在2018年将奥马哈评为“大学毕业生最佳城市”，而Livability将奥马哈排名第一“超越硅谷 - 即将到来的科技热点。“
新的建筑趋势与许多不断增长的城市地区一样，奥马哈的租赁趋势，特别是靠近奥马哈市中心的公寓，由千禧一代的设施驱动，如共用空间，咖啡吧/食品/社交互动，健身，包装存储区和靠近城市设施改善工作/生活环境。
这一趋势的一个很好的例子是732单元的大型Atlas项目，该项目具有上述所有功能，开发商NuStyle必须加快单位交付以满足需求。在整个奥马哈，租房者继续专注于高端单元装修，洗衣/烘干机和有盖停车场，以及靠近就业，餐厅，购物和其他设施，包括对现场包装存储的不断增长的需求区域。
从人口统计学的角度来看，奥马哈也看到了“选择租房者”的转变越来越多地打击了40多岁的人。这些租房者选择出售他们的房屋，并进入大多数较新的高端公寓，提供全套舒适套餐和附加或地下停车场。这群租房者也经常被小型公寓社区(150个单位以下)所吸引，这里似乎有更强的社区意识，生活方式的便利性比住房所有权更重要。
由于这种动态，一些复合体的周转率较低，并且在某些情况下正在走向事实上的“55+”社区。奥马哈在这一趋势中并不是独一无二的，因为RealPage最近的一份报告显示，2018年公寓居民保留率在初次续租时达到了近53%的历史最高水平。
奥马哈的新建筑正在进行中，预计将在未来三个月内完成Atlas的最后264个单元。其他项目包括Vann Properties的372单位Antler View，Giddings集团283个单位的奥马哈公爵房产，Broadmoor Development的241个单位Aksarben Apartments Phase III项目和J Development的162个单位Centerline。
2018年允许的两个最大的项目是Burlington Capital的两个Vantage交易：第156个和Ida街道的Stone Creek的294个单元的Vantage和第204个和Q街道的考文垂的288个单元的Vantage。在规模较小的前端，Calabretto Building Group将在2019年完成其18个单元，复式风格的Loveland Flats。这是一个位置优越的小型高端社区的典范。
强大的投资市场根据Real Capital Analytics的数据，对于中西部地区，2018年的公寓资本化率为6.3%，比2017年的6.5%下降了20个基点。2018年，奥马哈公寓交易的资本化率略有下降。奥马哈市场的稳定性，以及买家可以在本地与大城市之间获得的额外收益，继续使奥马哈成为本地，区域和国家投资者的有吸引力的地方。
