房地产投资者的税收问题
Brandon Hall自2017年实施“减税与就业法”以来，许多房地产投资者都想知道这些新规则和激励措施如何影响他们的税收。实际上事情是如此令人困惑，美国国税局最近发布了关于20%的传递扣除的澄清，特别是单独列出的房地产投资需要更加清晰。为了回答其中的一些问题，我与The Real Estate CPA的首席执行官兼创始人坐下来。
Heath Silverman(Stessa首席执行官)：欢迎您，Brandon，我想从一个关于基础知识的快速问题开始。所有房地产投资者在准备税收时应该做些什么?
Brandon Hall(房地产CPA首席执行官)：谢谢，希思，有机会谈论我最喜欢的主题。房地产投资税的基础知识非常简单 - 组织和准备。这意味着勤勉和数字记录保存，拥有一个家庭办公室，拥有正确的公司结构来保护您和您的业务，并围绕常见的税收误解，例如旅行如何作为商业费用。
西尔弗曼：同样，对旅行的常见误解是什么?因为，作为房地产投资者，我们定期这样做，并且通常需要这样做才能扩展我们的业务。
霍尔：一般来说，商务旅行必须被视为“普通和必要”，可以免税。普通意味着它在交易或业务中是常见的并被接受。必要意味着它对贸易或业务有用且适用。作为房地产投资者，您可能会往返于出租物业，其他商业地点，新市场和与教育相关的活动。虽然大多数这些活动都是普通和必要的，但了解扣除旅行费用的各种规则非常重要。
对于本地旅行，您有一个家庭或当地办事处，这些里程被视为商业里程，并且可以在您的“纳税之家”中免税。您的“纳税之家”被视为您拥有的地理位置(即城市或地区)已建立的租赁业务。通常有两种方法可以扣除这些旅行：1)使用实际费用方法，或2)标准里程扣除。两者都要求您保持符合IRS的里程记录。
根据美国税法第77-254号税收法规，研究和评估您最终在您的税务房屋外购买的任何新房产所产生的差旅费将被添加到房产的基础上并折旧超过27。5年。一旦您在新的地理区域购买了租赁房产，在同一地区进行额外的新旅行以评估其他潜在的收购就可以作为营业费用免税。
也就是说，值得注意的是，所有房地产投资者都应该有一位值得信赖的会计师来讨论他们的具体情况。
西尔弗曼：让我们深入探讨房地产税收策略和激励措施。您认为投资者定期缺少哪些策略?霍尔：让我们从投入使用的日期开始吧。当您第一次购买出租物业时，如果物业中有现有租户，则在第一天将被视为“投入使用”。如果没有现有租户，则假定该房产尚未投入使用。出租房产投资者有时会购买空置房产并需要进行重大装修。在您将物业投入使用之前产生的任何装修费用必须资本化并折旧，而不是作为纳税年度的费用扣除。从税务角度成功管理这种区别的方法是完成使房产准备好租赁所需的最少工作量，然后立即将其作为出租广告。
这里的关键是该物业是“准备好”和“可用”出租，以便投入使用。“可用”表示将单元广告出租，而“就绪”表示可居住。请务必查看当地法令，了解您是否需要入住证明，因为在您的单位被视为“已准备好”出租之前需要这样的证明。一旦物业投入使用，您可以完成翻新并扣除部分费用作为当年的维修和维护费用。
另一种策略是被动损失与收入，以及如何对待这些。这是一个更大的讨论，但在被动活动限制下，如果您修改的调整后总收入(MAGI)为100,000美元或更少，您可以扣除最多25,000美元的被动损失与您的普通收入(例如W-2工资)。例如，您的MAGI全年为100,000美元，您的出租物业净亏损30,000美元。只要您表现出积极参与并拥有租赁活动中所有权益的至少10%，您就可以从您的普通收入中扣除25,000美元的损失。剩余的5,000美元将结转。
我将在此提及的最终策略是在出售房产时，房地产投资者在做出任何减少税收负担的决定之前需要探索几种策略--1031交易所，减税和机会区投资。如果您不了解这些奖励，请仔细阅读并询问您的会计师。
西尔弗曼：如果我们不讨论美国国税局最近澄清的新的20%传递扣除，我们就会失职。这是如何运作的以及房地产投资者应该知道什么?
Hall：2017年的减税和就业法案引入了新的20%的转嫁扣除额，允许某些企业主如果你的应税收入低于157,500美元(如果是单身)，则可以扣除20%的合格营业收入，如果结婚则为315,000美元。
因此，如果您在遵循我上面提到的策略后仍然从您的出租房产中获得应纳税所得，您可能有资格获得以下安全港的20%通过扣除额。安全港专注于“租赁房地产企业”何时符合“贸易或商业”资格。租赁房地产企业是对个人，被忽视的实体，合伙企业拥有的不动产的权益(公开交易的合伙企业除外) )，或S-Corporation。只要满足以下所有条件，安全港将仅适用于租赁房地产企业的权益：
保留单独的账簿和记录以反映每个租赁房地产活动或企业的收入和支出(单独的房地产企业可以构成多个房产，只要它们都是商业或所有住宅)。
为企业提供250多个小时的租赁服务。
您保持同期记录，包括时间报告或类似文件，涉及：a)所有服务的执行时间，b)所有服务的描述，c)执行此类服务的日期，以及d)执行服务的人员。
