劳动力短缺减缓了Santa Rosa办公室的房地产需求

在2017年和2018年加强后，Santa Rosa办公楼市场继续保持稳定。

写字楼的租户需求略有放缓，但我们目前看不到公司裁员的迹象。由于缺乏可用库存，空置率略有下降，出租率维持在低质量的房产上，并且在最高质量的建筑物上略有增加。我们认为扁平化的原因与劳动力市场有关。市场上的大多数交易都是横向移动而没有大幅增长。2018年12月，索诺玛县的失业率为2.6%，我们听说公司正在努力寻找发展业务所需的员工。

Santa Rosa办公楼的空置率在年底时为10.9%，低于2017年第四季度末的11.7%。这一下降约为60,000平方英尺的正吸收量。根据目前的旅游活动，我们预计第一季度的空置率将保持相对持平，到2019年底，空置率将下降约0.5-1.0个百分点。我们目前在最佳位置看到甲级写字楼物业，每月每平方英尺的租金高于2.25-2.50美元，提供全面服务。这些建筑物的库存不足使业主能够坚持其定价并在租赁激励方面提供较少的服务。

老一代房产的办公室租金为1.70-1.95美元，因为业主发现自己比往年更加稳固。应该指出的是，许多这些较旧的房产需要更新，不符合租户的质量期望。这导致一些租户在市场上等待合适的机会，特别是在市场的较小部分，500-1,500平方英尺。

租户的诱惑，如免租金仍然可以谈判，虽然比过去几年低得多。房东正在使用免费租金来帮助缩小期望之间的差距，并为租户提供较低的“有效租金”，同时保持较高的租赁合同费率。虽然在过去，可以谈判多达六个多月的免费租金，但我们看到免费租金最多可减少到一个或两个月。

此外，交钥匙租户改善套餐在办公室租赁交易中仍然普遍存在，因为许多业主可以根据关系获得比租户更好的承包商定价。然而，由于2017年大火影响的住宅物业重建导致劳动力缺乏导致分包商定价面临巨大的上行压力。

这些增加可能会在不久的将来对租金产生影响，并要求租户为一些改善成本提供资金。对于短期租赁尤其如此，这些租赁在租赁期内不能提供足够长的摊销成本。

业主 - 用户办公楼的购买市场略有放缓，原因是供应不足导致供应不足，而购买者需求仍较低。在过去的12个月里，利率略有上升，但仍然处于鼓励公司拥有房地产的水平。

这种低成本的资金继续为公司提供购买和获得长期融资的能力，这通常会导致拥有建筑物的成本低于以每月现金为基础租赁的成本，当所有权的税收优惠时更是如此(折旧) ) 被考虑。供应不足和持续需求往往导致空置房产每平方英尺的价值高于租赁房产，目前的资本化率约为6.0-7.0%。