购房资格和贷款的政策限制能否放开

“听说今年要降息，这种时候适合贷款买房，赶紧入手。”春节期间，一位金融机构人士对21世纪经济报道记者如此感叹和建议。

据记者观察，持类似观点的市场人士不在少数。央行于2018年进行了4次各种形式的降准，并于2019年第一周即启动新年第一次降准，且高层在相关表述中提及“全面降准”，不少市场人士将此解读为2019年全面宽松的起点。

除了降准，部分市场分析人士也越来越频繁地提及“降息”。

对于普通投资者，在此预期下或可继续向银行负债，因为未来降息环境下的货币宽松会进一步稀释债务，而房产则会保值甚至升值。

不过，相应的两个重要问题是：购房资格和贷款的政策限制能否放开?在经过了一年的盘整之后，房价是否已经到了拐点?

房贷利率未松动

据21世纪经济报道记者观察，对于购房群体而言，多数人仍持观望态度，目前尚未形成强烈的购房预期，也未出现购房热潮，但投资态度呈现分化迹象。

合肥地区一位房地产代理公司经理告诉21世纪经济报道记者，高价盘即使是热点区域去化都难，限价盘热点区域还可以，但是非热点区域去化难度大，客户基本还是处于比较冷静的等待期。

对于房贷情况，市场一度有不少“房地产利率大幅下调”之类的传言，部分资讯机构也公布其统计数据表明，房地产利率有所下调。

不过，21世纪经济报道记者对上海、合肥、南京等热点城市的房贷政策进行了调查，截至目前，四大行以及招商银行在房贷利率上未发生变化，首套房上海地区扔执行9.5折，且多位大行个贷经理表示，基本无法给到9折。

而南京和合肥等地区，首套房贷利率大多仍是上浮20%，少部分上浮15%-20%，二套房贷利率多数上浮25%以上。

21世纪经济报道记者咨询的多位个贷经理均表示，目前还看不到限贷政策放松的迹象。上海地区一位大行的个贷经理对记者指出，主要是监管限制，去年银行曾经短暂地将房贷利率折扣调整至9折，但立马就被监管叫停，此后就基本上没有在利率上放松过。

上述个贷经理还对记者透露：“即使是当时已经按照9折审批出来的部分按揭贷款，也被要求打回重新按照9.5折处理了。”

对于部分资讯机构的统计数据显示房贷利率有所松动，一位房地产领域资深分析师对记者指出，这些数据并不具备说服力，仔细分析会发现其统计方式存在问题，比如对于销售量存在巨大差异的大城市和偏远小城市并未进行权重处理。

这表明，部分小城市的房贷利率或许率先进行了一定程度的调整，但一线城市及热点二线城市的房贷政策动向始终处于严密的监管之下。

房贷额度宽松

不过，当前各大银行在房贷上的一个明显变化是，额度紧张的情况已经大为缓解，放款速度有所提高。

记者咨询的各家大行的个贷经理均表示，目前额度充足，放款顺利，速度很快。

“基本上只要文件、手续流程办好了，立马就能放款。公积金贷款等一个星期，商贷1-2天即可。”上海地区另一位大行的个贷经理对21世纪经济报道记者表示。

合肥地区一家区域性股份制银行的经理对记者表示，此前不久，额度还较为紧张，现在已经明显宽松了很多。

房贷额度宽松，主要得益于银行间资金的宽松。在去年下半年央行多次放松货币政策向银行间注入流动性之后，银行资金已经十分充裕，“虽然政策上没有放松，但是对银行而言，房贷业务是一种风险较小的常规基本业务，资金宽松、政策许可的情况下肯定愿意放。”上述银行贷款经理表示。

不过，记者同时也了解到，另有部分地区中小银行的房贷额度仍处于紧张状态，办理贷款仍需排队等待。其背后，或许与不同银行在此轮货币宽松(定向降准为主)中受益程度不同有关，以及各大银行对房贷业务的态度也不尽相同。

“我们这边没有明显宽松，现在银行的资金虽然没有那么紧张了，但是按政策规定，很多还要放给小微企业。”合肥地区另一家银行的个贷人士对记者说。