试点行政区域只允许集体经营性建设用地入市

12月23日，土地管理法、城市房地产管理法修正案草案提请全国人大常委会审议。其中删去了“关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定，扫清了集体经营性建设用地入市的法律障碍。

同时，对现行城市房地产管理法中关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对北京商报记者表示，政策如果落地，将不断放开对相关土地的约束，使得这些土地后续交易更加活跃。“对于集体建设用地来说，若是本身规划为工业和商业用地，那么就能采用出让、出租的方式进行使用。而在过去，此类土地是需要通过征地等方式，即进行土地‘国有化’的操作才可以进行出让。”

土地制度改革主要有两大块，一块是农地自身，另一块是建设用地，涉及国家对农地的征收、农民集体建设用地的利用以及农村宅基地。中原地产首席分析师张大伟也表示，“集体土地的所有权、承包权、经营权三权分置是农村改革的一大步，这将赋予农民和农村集体的更多权益和收益”。

按照政策要求，试点行政区域只允许集体经营性建设用地入市，非经营性集体建设用地不得入市。入市要符合规划、用途管制和依法取得的条件。入市范围限定在存量用地。此举更多的是为当地工商业提供生产经营用地，目前政策上还不允许这些土地搞房地产开发。

张大伟表示，整体看，政策的全面落地是集体土地利用探索的一大步，对全国土地制度的未来加速改革也有巨大的意义，将给广大农村以及城乡接合部地区带来很大影响。

具体而言，“此次政策施行后，预计能为后续租赁市场的改革提供更为充足的用地。要在2020年形成相对好的租赁市场，相关集体建设用地必须有政策改革”。严跃进指出，很多大城市的供地力度不大，当前租赁市场的用地面临很多压力。政策落地将对于一二线城市和部分三四线城市的城中村和城边村影响最大。政策一旦施行，类似城市供地市场将快速打开，在增加供地规模的同时，也有助于推进住房制度的进一步发展。

国务院发展研究中心农村经济研究部部长叶兴庆表示，土地要素得到盘活，整个乡村振兴就有资金来源，产业振兴就有用地空间，外来人口到乡村创业和生活就有了基本保障。