住宅人均面积平均评估价格 最终确定出对居民家庭的房地产税免征额

中国财政科学研究院公共收入研究中心主任张学诞在接受媒体采访时建议,国家统一制定人均免税面积的幅度范围为40平方米-60平方米，再由地方根据实际情况确定具体人均免税面积。同时，地方有权限根据各地实际情况确定各个具体区域的住宅人均面积平均评估价格，最终确定出对居民家庭的房地产税免征额。

从本轮楼市调控开始，有关房产税的话题就一直没有停过。期间，重庆和上海两地还进行过房产税试点。结果，也没有能够拿出的方案，直至现在仍在就房产税问题进行探讨。其中，哪些房子能够免征，是房产税政策迟迟不能出台的重要因素之一。

事实上，如何免征的问题，难点在两个方面。一是家庭房产的数量;二是按什么免征。房产数量，直接关系到免征的范围和征收的标准。数量越多，需要征收的税也越多，且征收标准会越来越高。数量越少，如只有一套，征收的税也越少。但是，同样是一套，有的是普通房，有的是别墅。如果按套数计征，拥有别墅的显然是划算的，而拥有普通房的，则相对吃亏。而且，拥有两套及以上别墅与拥有两套及以上普通房，差距就更大了。

所以，专家建议，应当以面积来征收，亦即按照家庭人均面积来征收房产税。看起来，要比按套数公平得多。至少，拥有别墅的家庭，无法在面积方面赚便宜了。即便如此，不同地点的房子，房价也存在很大差距。有的家庭的房子价格只有几千元一平米，有的则几万元一平米，都按相同的标准征收房产税，是否合理呢，也是一个问题。

有人建议，按照价格来计算免征额，亦即多少价格范围内免征。超过部分开始计征。显然，这也是不公平的。因为，越是买房晚的，房价就越高，付出的代价也越大。如果按照这个价格来计算，就等于给他们又增加了一道负担，显失公平。所以，按价格计算免征额，肯定不合理。

这也意味着，单纯依靠哪一种方式，都存在一定缺陷，都无法公平地计算出免征额和确定征收标准。相比之下，按面积确定免征额可能是最合理的一种。但是，也需要增加价格系数。亦即按照地区平均价格乘以免征面积，超过平均价格部分，按累进和谐计算。

当然。如此一来，就有可能出现房价造假现象，有关系的人，可以把房价压低。显然，这也是需要关注的问题。所以，价格如何确定，可以由有关方面按照地区差异，确定一个均价，同一地区的房屋，按普通房和别墅，执行统一价格，并以此进行测算，最后确定免征面积。具体计算方法，就是全部房子平均价格/地区平均价格X免征面积。如平均房价为8000元/平方米，地区价格为16000元/平方米，免征面积为60X2平方米，就用8000/16000X120平方米=60平方米，可以免征的面积为60平方米。如果价格低于8000元/平方米，则按8000计算，不再上浮。因为，房产税的目的是遏制炒房、减少住房投资、满足居住需要。

值得注意的是，由于目前对房屋的数据信息并没有全面掌握，一个家庭到底有多少住房，尚掌握不全。特别是炒房者、空置房，掌握得不全面。如何全面了解和掌握房屋数量，对做好房产税工作十分重要。如是否可以对超过人均面积3倍以上的房屋课以更加重的税收，标准如何制定等，也是非常重要的。因为，如果不对这些房产课以重税，对遏制炒房和住房过度投资，也是很难产生有效作用的。

从总体上讲，采用面积来确定房产税免征额，是有一定道理的。如何才能更好地发挥房产税的作用，仍然需要深入探讨。随着调控的不断深入，房价的逐步稳定，房产税也到了可以出台的时候了。毕竟，楼市调控不能总依靠行政手段，而应当更多地使用经济手段、法律手段、市场手段。而房产税无疑是最为有效的手段之一，也是最能够体现“房住不炒”要求的。所以，应当尽快制定并实施。也只有房产税等正式出台了，楼市调控才能真正转向长效管理，才能全面步入稳定、有序、健康的发展轨道。房价，才不会成为压在广大居民身上的一座大山。