永升服务可能成为内地第十一家在港交所主板上市的物业公司

12月4日，永升服务发布公告显示，将于12月17日登陆港交所主板买卖，股份代号为1995。

这就意味着，在新城悦、佳兆业物业之后，永升服务很有可能成为内地第十一家在港交所主板上市的物业公司。

值得注意的是，永升服务此前在新三板挂牌而后摘牌，如果此次上市成功，也将成为内地首家从新三板转板物业公司。

或成为首家转板物业股

2017年4月14日在新三板挂牌，简称为“永升物业”。2017年10月27日，永升物业开启A股上市辅导工作。挂牌不到一年，永升物业就在2018年3月9日终止挂牌。今年8月，永升物业向港交所提交招股书，改名为“永升生活服务集团”。

在登陆新三板不到一年的时间里，永升物业进行过一次融资，以每股5.18元的价格发行了200股，筹资1036万元。由于新三板融资能力有限，永升物业今年摘牌后开始冲击港股。

此次永升服务全球发售初步发行共3.8亿股股份，当中包括国际配售共3.42亿股及在香港公开发售共3800万股。此次股份发售价介乎每股1.6港元至2.8港元之间，筹资金额最高达7.904亿港元;超额配股权为最多5700万股股份，即发售股份的15%，海通国际资本有限公司为此次交易的独家保荐人。

假设超额配股权并无获行使，且发售价为每股1.84港元(即发售价范围的中位数)，永升服务全球发售可获得的款项净额约为6.42亿港元。

永升服务透露，其拟将所得款项约55%用于寻求战略性收购及投资机会，约26%用于利用最新的互联网及信息技术并建立智能社区，约9%用于开发一站式服务社区平台及集团的“悦生活”在线服务平台，以及约10%用作一般企业用途及营运资金。

上市时机不佳 发行价较低

由于香港资本市场寒冬到来，此次永升服务的上市时机并不是最好的时候。

一方面，内地赴港上市的内地物业公司较多，呈现出年内的高峰。此前就有彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦，而永升服务本月上市的“竞争对手”还有12月6日上市的佳兆业物业。

另一方面，此前11月上市的新城悦发售情况并不理想。从新城悦的发售情况看，其在香港发售的2000万股份，仅获36%的认购;从定价上看，新城悦最后设定的发行价每股2.9港元，为招股价2.9港元至3.9港元中的下限。

而从此次永升服务的定价来看，明显低于同等盈利规模的新城悦，发售价范围的中位数为每股1.84港元，与已经上市的物业公司的股价相比，目前定价较低。

毛利率低 关联交易仍为“内伤”

从财务的基本面上来看，永升服务的营收和净利润增长较快。

此前的招股书数据显示，永升服务2015年至2017年分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元，复合年增长率为47.4%，行业平均复合年增长率则为17.2%。纯利方面，2015年至2017年分别为1556.2万元、3360万元、7644.2万元，复合年增长率为121.6%。截至2018年6月30日，永升生活今年上半年收益达4.39亿元，同比增长38.92%;纯利为4117万元，同比增长34.28%。

在管物业面积方面，截至2018年6月30日，永升物业共有208项在管物业以及56项订约管理物业，在管总建筑面积约为3210万平方米，为逾17.8万名住户提供服务。

目前，永升服务的毛利率由2015年的16.1%增长至2017年的25.2%，但是同比于同类物业公司来讲，毛利率仍处于中低水平。例如，今年上半年，雅生活服务、彩生活的毛利率分别为36.31%、35.27%。

虽然对旭辉集团的依赖度逐年降低，但是就目前来讲，关联交易的问题仍然突出。2015年至2018年上半年，来自旭辉集团及其关联方的收益占据总收益的40.2%、32.8%、20.3%及17.9%。同时，管理旭辉集团开发的住宅物业所得收益占据所管理的物业总收益的95.8%、90.5%、70.4%及66.3%。

招股书同时显示，永升服务正在降低关联交易的比例，加快开拓第三方业务。