利率维权凸显了房地产下行期内博弈在加剧

楼市下行周期中，各类房产和金融纠纷频现，一些新的矛盾也不断发生。

11月底，深圳万科星城业主对该项目的合作银行按揭贷款利率提出质疑，由此向开发商万科发出“利率维权”，引发深圳业内极大关注。

12月3日晚，深圳万科迅速声明称，支持业主与银行协商解决利率问题。

与之前降价、“双合同”、质量问题引发的“维权”不同，这是第一次因为“利率问题”而发生的纠纷事件。

深圳多位开发商、律师告诉21世纪经纪报道记者，不仅是万科星城，深圳其他项目也发生了类似的纠纷，且有扩大的趋势。

多位业内人士指出，“利率维权”凸显了房地产下行期内购房者、开发商、银行三方的博弈在加剧，购房者要考虑资金成本、开发商重视回款与利润，银行也要从个贷中获利，而在很多情境和案例中，这些诉求并不是全都可以满足。

不过，“利率维权”归根到底是发生在购房者与银行之间的分歧，最终也要二者的协商才能解决。

目前，万科、银行和购房者仍在积极的协商和沟通之中。

利率上浮的烦恼

在2018年最后的一个月，万科又遇到了麻烦。

11月28日刚开盘的深圳万科星城，均价仅4万多，由于价格低、性价比高，在30分钟内共销售1900套，货值约70亿，成为深圳楼市又一“网红盘”。

然而，中签后还没来得及高兴，部分业主发现，早一天上市的华强城有业主在浦发银行的首套房贷款利率为基准利率上浮10%，而万科星城几乎普遍为上浮15%，这多出来的5%意味着，业主将多付出大约十多万的购房成本。

11月30日，一则《反对万科星城楼盘项目侵犯消费者自主选择权的号召书》表示，业主要求自由选择贷款银行。

12月3日晚间，深圳万科发布《关于万科星城合作银行贷款利率的最新情况说明》， 对业主的诉求作出了回应。

声明称，按揭利率由各大银行根据市场情况自由定价，并非由开发商决定，万科已对银行提出一致对待的请求，“每位客户的按揭利率将由客户与银行具体协商。”

“在获得预售资格之前，万科就已确定资金监管和合作的银行了。”12月4日，深圳万科相关人士对21世纪经济报道记者表示，除了合作银行，万科也赞同业主去申请其他银行的贷款。

该人士进一步称，个人按揭贷款是银行直接放贷给客户的，万科也只是尽力去促成协商，公司正在尽力促成银行与购房者之间的对话;客户可以寻求其他的银行进行按揭，万科尊重客户对银行的自由选择，也仍可提供担保，但仍需对该银行的资质进行评估。

目前，万科仍在不断地去了解客户的需求，然后反馈给银行，希望能为客户提供更多元的方案;与此同时，万科也建议客户直接与银行进行沟通交接。

据21世纪经济报道记者调查，万科星城“维权”发生的同时，深圳数个项目也开始有业主反映利率过高。如光明区的星河天地、华润城三期部分业主要求开放银行准入，提供更多利率方案供消费者选择。

三方矛盾凸显

为何会发生“利率风波”?在按揭贷款业务中，开发商、购房者、银行三方究竟是怎样的关系?

曾经，这三方保持了长年的多赢关系。在我国普遍的商品房预售制度下，购房者若要向银行申请按揭贷款，需要提供来自另一方的担保。

多位开发商和代理公司人士介绍，在房地产业内，一个被默认的行规是，本着尽快回款、加快周转原则的开发商会与特定的银行签订合作协议，由开发商作出担保，与银行合作，为购房者的按揭放贷。

“一般而言，一个项目会有四五家合作银行，开发贷和个贷都是这些合作银行。”深圳一位开发商资本部人士说。

这本是个多赢模式，不但购房者省去了不少购房程序，房企还能实现更快的周转速度，银行也能顺利放贷获取利息。

而当银根收紧、市场下行，价格与利率变得非常敏感，问题就出现了。前述开发商指出，此次风波凸显了三方博弈在加剧。

值得注意的是，此次利率变动伴随着近期利率市场松动下调的背景。

2017年下半年以来，深圳银根持续收紧，房贷利率上浮，至今年7月，主流银行的首套住宅贷款利率已全线提升至基准上浮15%。

随着房地产市场进入寒冬，以及近期金融市场稍微宽松，深圳的按揭贷款利率开始有所松动。

11月26日，招商银行把首套房贷利率从上浮15%下调到上浮12%，而金葵花且资产达标的客户首套上浮10%。

深圳中原数据显示，截至12月4日，在深圳，除了招商银行首套房贷利率上浮12%，北京银行和中信银行的首套房贷利率都为上浮10%，而其他银行仍为15%，其中光大为30%，兴业、浦发都为20%。

在此背景下，作为刚需盘的万科星城，基本都是首套房的业主，他们对价格和利率尤为敏感，“维权”由此发生。

对与万科星城合作的银行而言，提高贷款利率意味着多得利息，是银行的自主权利。

信荣律师事务所主任律师张茂荣认为，购房者享有缔约自由，按揭担保不能成为开发商有权指定银行的理由;开发商亦享有缔约自由，购房者也无权强迫开发商为其自选银行担保。

归根结底，“利率主要还是购房者和银行两方之间的问题。”张茂荣说，准确地说，万科“贷款门”风波更多是购房者与银行之间的利益博弈，而房企因为与银行的合作关系也被卷入其中。

在张茂荣看来，这个事件的积极意义在于，处于弱势的购房者与处于强势的开发商、银行有了平等对话的权利，迫使开发商和其合作银行重新检视指定按揭银行潜规则的可行性，以及提供合理的市场利率。

张茂荣认为，最好的处理方案是三方之间良好的沟通，“让开发商和合作银行进行协商，能够降低到市场平均普遍的利率，让购房者能够接受，才是一个多赢的途径。”

“我们仍然在积极和银行协商，希望对刚需的群体，能够作出一些优惠让步。”万科有关人士透露，目前合作银行已有意愿对一些业主调低利率，但仍要视具体情况而定。