租赁回报未来在房子的价值体系里将会更加重要

2018年即将接近尾声，楼市仍然一片混沌。

值得注意的是，年底推地进入快节奏阶段，不过，饶有意味的是，土地卖价却不尽人意，要么是低溢价或底价成交，要么干脆流拍。数据显示：2018年前三个季度，全国300城共流拍住宅用地446宗，总规划建筑面积5645万平方米，是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

不过，要注意，流拍并不是土地没人要了，也不是开发商没钱了，要知道，在二级市场上，开发商仍在加大兼并收购，兼并背后当然包括土地。所以，土地流拍，只是因为房企挑挑拣拣的多了。

毫无疑问，发展商对赖以生存的生命线——土地的态度有了微妙的转变，拿地指标退居二线，盈利能力的指标变成核心考量标准。

比如万科，在喊出“活下去”的口号后，也更加关注回款率，力争把回款率从70%提高到80%甚至90%。为什么要这么做?就是为了增强现金流能力，降低杠杆依赖。其实，大多数房企都是这样，纷纷表示把负债率降低到70%以下。

用自己的钱实现内部循环，自然没有“杠杆时代”花钱花得那么爽快了。

而这样的变化，似乎就发生在一刹那之间。

今年7月，碧桂园单月拿地金额还高达195亿元，8月直接断崖式坠至55亿元，9月更低至16亿元;保利发展在8月、9月的拿地金额环比分别下降31.1%、42.9%;新城控股拿地金额同样环比分别下降12.1%、62.1%……

谨慎用杠杆，对投资的要求提高，更注重长远收益……开发商的态度在悄悄改变，卖了房子拍拍屁股走人的开发商越来越少了。

比如本周二，新世界中国在其“品牌焕新”发布会上，特别强调了未来投资的方向：更倾向于选择可达到销售与租赁平衡的土地。这意味着开发商们不再仅仅注重于销售，未来会更注重运营。

开发商态度的变化，在一定程度上将重塑楼市生态。

这或许是一个好现象，在某种程度上也是供给侧改革，房企对投资部的要求更高了，地方政府在推地的时候也更加有节奏了。

同样，对你我这些“小散”而言，买房的观念也是时候要改变了。

我们要考虑：是否应该更加谨慎选房，是否要适当去杠杆，是否要重点考察一直被购房者忽略的租赁回报。

尤其是租赁回报，未来在房子的价值体系里将会更加重要。过去我们挑房子，很多时候只考虑价格;但未来，房子可持续性的盈利能力——租金会更加重要，一套租不出去的房子，风险很大。

还有一点，就是要向开发商学习。在谨慎背后，龙头房企仍然非常积极。也就是说，在当下的市场混沌期，反而有可能是买家极好的“执笋”(指买到便宜货)机会，一味裹足不前，并不可取。