中梁控股3年间销售翻了将近7倍

千亿房企中唯一未上市的温州房企中梁控股于11月13日向港交所提交了招股书，这是继正荣、美的、大发后又一家内地房企赴港上市。目前，中梁控股的资产规模已经达到千亿以上，也是近8年拟上市住宅为主的房企中规模最大的一家。

就销售金额而言，中梁控股3年间销售翻了将近7倍，成为内地销售额增速最快的房企之一。据克而瑞数据显示，2015年中梁销售仅有168亿元，2016年实现337亿元，2017年跃升至758亿元。截至2018年10月底，中梁销售规模约1002亿元。从招股书不难窥见，中梁控股从温州走向全国的发展路径。

负债猛降：净资产负债率从1335%降至44.6%

今年，已经上市的房企在IPO初期负债率居高不下，而中梁在准备上市之前，负债率猛降至44.6%。

招股书显示，2015年至2018年上半年，净负债比率分别为1335%、1790.2%、339.5%、44.6%，同时，反映偿债能力的指标之一利息保障比率也呈现快速递增的态势，从2015年的64.8%增长至222.9%。

中梁在招股书中解释称，资产负债比率在2015年至2016年激增是因为业务增长下融资需求激增以及购买土地所致，同时相应物业还未开始预售以及产生现金流入;而2017年至2018年上半年猛降是因为总权益相比2016年分别增长260.2%及72.6%，此外还源于中梁保留了盈利的增长。

此外，中梁营收增长速度较快。据中梁招股书信息显示，中梁2016年、2017年全年收益分别为29.25亿元、140.26亿元，2018年上半年收益为97.31亿元。

但是，中梁控股2017年全年、2018年上半年溢利分别为4.99亿元、8.37亿元，此前2015年和2016年分别录得1.8亿元及2.69亿元的净亏损。虽然扭亏转盈，但是，相比于同等规模的上市房企，中梁控股的净利润规模仍然较低。

阿米巴模式：三年分公司由48家增至705家

在招股书中，中梁特意花费不少篇章来介绍和论述阿米巴模式。“阿米巴模式”由日本经营之圣稻盛和夫提出：把企业划分成一个个小的团体组织，通过独立核算制加以运作，在公司内部培养具备经营者意识的领导，实现全员参与的经营模式。

中梁结合自身企业特色，创造了中国第一个地产阿米巴管理模式：划分控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构，总部向区域充分授权，区域作为经营主体，自主经营、独立核算、自负盈亏，最终形成了“精总部，强一线，小组织”的阿米巴经营模式。

招股书披露，目前，中梁境内附属公司数量从2015年底的48家增至2018年8月31日中的705家，同期雇员也由740人增至万人以上。在中梁内部，将阿米巴生态系统称之为“1335代码”。

除了组织切分外，中梁对组织和员工实行高额的奖励机制，类似于跟投机机制。2015年，中梁在公司内部推行“共同投资计划”，投资覆盖管理层到员工，每名参与员工投资额根据职位高低有所不同，但是与职责范围相关。

截至今年8月31日，中梁附属公司231个物业中的158个为共同投资项目，占比达到68.4%。

下沉三四线：被称为 “小碧桂园”

2009年，年仅37岁的杨剑在温州创办中梁地产。中梁地产在温州历经沉浮，中梁营销相关负责人曾经向记者介绍，中梁历经温州市场的高峰和低点，旗下项目在高峰时候卖到单价8万而后低谷时近乎腰斩。

经历了市场起伏使得中梁对市场的周期有更深的体会。2016年，中梁走出温州，将总部搬迁到上海，开始全国化扩张，同时实行“总部一线，布局三四线”的战略，在去库存和棚改政策的东风下，抓住了三四线城市楼市回暖的行情。

中梁布局三四线、实行高激励的扩张方式，与房企巨头碧桂园类似，也因此被业内人士称之为“小碧桂园”。

对于三四线战略，杨剑曾做过一个形象的比喻：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”

由于出身温州，长三角依然是布局重点，其中浙江省、江苏省、安徽省的土地储备占比达到43.6%。截止今年8月31日，中梁已经开发316个物业项目，在22个省市的110个城市布局，项目多位于三四线城市以及一二线周边城市。

如今，站在千亿的起点，在三四线去库存接近尾声的时候，中梁上市后将面临新的市场转向。