当前房地产市场的降温态势明显有了影响

近日，国家统计局公布的“2018年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，今年“金九”成色不足，9月份全国楼市呈降温态势，一线城市房价环比下降，二三线城市房价涨幅回落，楼市调控持续“加码”成效显现。

长江商报记者观察发现，以往每年楼市销量最高的两个月，却在今年衍变出了“楼市拐点”，除了传统金九银十成色不足，可选毛坯房、精装修可贷款、推荐买房返现，买房送豪车等变相打折促销的楼盘增多。曾经活跃在大街小巷的传单拉客，一天十几个的电话营销买房如今又重新现身，购房者的话语权正在增加，市场也在加速洗牌。

“当前房地产市场的降温态势明显有了影响，各类促销活动增加，这其实也体现了到了年底房企营销压力的增加。不过部分营销活动或也是噱头，有些楼盘本身房型和地段不太好，本身去库存就压力大，现在借各类营销活动来吸引人气。有的也可能有真实的促销空间，类似付款方式等或有一定的让利空空间。”明源地产研究院院长刘策对长江商报记者表示，总体上看，到了年底不排除贷款政策会有所调整，这个时候确实也会出现一些相对积极的交易重新活跃的态势。

精装房卖毛坯价 花式“降价”频出

“国庆节看的时候还是一万多，现在就降到了6500。”一位居住在武汉远城区新洲阳逻的何女士庆幸自己没有当时没有下手。

近日，有业主向长江商报记者反映接到新洲阳逻红星天铂楼盘的销售电话，毛坯销售6500元/平起，而此前该楼盘加精装的均价为9700元/平。随后长江商报记者致电该楼盘确认，该楼盘所有精装项目已变为毛坯项目出售，之前购买的精装的业主可以换成毛坯。

这已经不是武汉第一个精装变毛坯的项目了。10月以来，武汉新增了一大堆毛坯房，特别是不少楼盘原来是卖装修房的，后来改为卖毛坯，体现了市场变化的信号和开发商要赶快出货回款的决心。业内认为，进入11月以后，武汉楼市回归理性的特征越来越明显，

放眼全国，随着年底回笼资金压力增大，部分房企在项目营销上使出“浑身解数”。在上海一楼盘打响“购房送宝马”降价促销第一枪之后，近日，上海宝山区一楼盘又推出“购房送奔驰”的优惠活动。凡是买房顺利完成签约，赠送一辆奔驰smart和A级轿车。

长江商报记者观察发现，以往每年楼市销量最高的两个月，却在今年衍变出了“楼市拐点”，除了传统金九银十成色不足，可选毛坯房、精装修可贷款、推荐买房返现，买房送豪车等变相打折促销的楼盘增多。曾经活跃在大街潇湘传单拉客，一天十几个的电话营销买房如今又重新现身，购房者的话语权正在增加，市场也在加速洗牌。

“当前房地产市场的降温态势明显有了影响，各类促销活动会增加，这其实也体现了到了年底房企营销压力的增加。不过部分营销活动或也是噱头，有些楼盘本身房型和地段不太好，本身去库存就压力大，现在借各类营销活动来吸引人气。有的也可能有真实的促销空间，类似付款方式等或有一定的让利空空间。”明源地产研究院院长刘策对长江商报记者表示，总体上看，到了年底不排除贷款政策会有所调整，这个时候确实也会出现一些相对积极的交易重新活跃的态势。

那么，房价是否真的在降了?从国家统计局数据来看，截止2018年9月底，70城新建商品住宅价格指数已经连续40个月环比均呈上涨趋势，但本月是继2018年3月以来70城房价环比涨幅持续升高以来首次回落，价格环比涨幅由1.5%降至1.0%，收窄0.5个百分点。

另外，从9月份70城房价指数来看，房价环比上涨的城市数量在8月份创下新高后，9月降至64个，较上月减少3个，房价回调城市数量逐渐增多，深圳、金华、上海等城市开始步入降价行列。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，总的来看，新建商品住宅价格一路高歌猛进的势头开始衰退，在市场格局进入至关重要的调整期，具有较强的信号意义。

全国土地市场将逐渐降温

房子不好卖，房企的拿地态度也更为谨慎。数据显示，今年前9月土地投资力度整体弱于去年。1-9月销售百强房企平均拿地销售比为0.44，相比2017年0.6仍有一定差距。尤其是TOP30以后房企，下降幅度较大，各梯队房企投资拿地意愿都在放缓。多家房企也表示要控制拿地开支，放缓拿地节奏，预计后期的土拍成交仍不容乐观。

全国土地市场也将逐渐降温。11月2日，易居房地产研究院发布了《2018年10月40城土地市场报告》。报告内容显示，10月，40个典型城市土地成交建筑面积环比减少22%，年初累计土地出让金收入同比减少0.5%，这是自2016年初以来同比首次转负。

以武汉为例，1-10月，武汉以852.6亿元的出让金额居于40城的第五位，排在它前面的分别为杭州、上海、重庆、北京，累计土地出让金总额分别为2276.6亿、1445.3亿、1030.4亿、997.7亿，这意味着，即便有流拍、撤牌等因素的影响，武汉等几个城市土地市场成交相对活跃。但与去年同期相比，武汉的土地出让金额同比下降9.1%。

对此，易居研究院研究员沈昕表示，当下，整个土拍市场呈现出降温态势，且根据相关调控精神，预计短期内调控政策不会放松，随着房企的资金压力逐渐加剧，全国的土地市场仍会逐渐降温。

丁祖昱认为，种种迹象已经表明目前楼市正处于逐渐“转冷”的变革之期，在坚持调控稳定性和持续性的背景下，调控的重点也将逐步向维持市场稳定，规范市场秩序的方向转变，未来“遏制投机炒房”也有望成为中央各部委对房地产调控的主基调。

今明两年将是房地产至暗时刻

今年以来，随着土地流拍数量增多，多地楼盘降价，住宅市场量价齐跌，知名开发商高喊“活下去”，多个开发商更名“去地产”的现象爆发，唱衰房地产也，房地产行业面临崩盘的声音不绝于耳。

数据显示，1到8月份，全国土地流拍土地近890幅，年内土地流拍过千幅已成定局，创2014年以来历史新高;个人住房贷款：三季度末个人住房贷款余额24.88万亿元，同比增17.9%，增速比上季末低0.7个百分点;新房成交：国庆期间，成交大幅度下滑，北京新房成交下降20%，深圳更是“腰斩”，三线城市新房成交同比下降51.5%，降幅最大的扬州跌幅超过90%。

“2018、2019年将是本轮房地产最困难的两年，房地产行业长期没问题。”著名经济学家马光远在11月11日长江商报主办的"2018中国公司责任高峰论坛上表示，经历2016年和2017年的需求释放之后，市场供求平衡，上涨动力衰竭。房地产政策最早松动应该在2018年3季度之后，这将使整个市场经历极大地考验。

马光远分析认为，市场降温成大局，明年量价齐跌是大概率;中国本轮房地产快速上涨周期基本已经结束，房地产彻底告别了短缺，城镇化进入2.0时代，城市软硬件的升级是房地产的第二波重大机遇。长期看，中国人口的周期、经济周期、金融周期和财富周期决定了，房地产在中国经济中长期的重要地位不可替代。