北京出让的新住宅项目主要以限竞房和共有产权房为主

今年北京市才供应一万多套限竞房， 就已经面临去化难题。而明年北京市还有四五万套限竞房需要上市，但北京一年的新房需求量也就两三万套。

“我们项目首付可以分期，一个月内付20%，其余只要在明年3月15日之前付清就可以。如果您能全款，项目还可以打94折。”北京位于孙河的某限竞房项目销售员告诉21世纪经济报道记者。该项目为楼盘二期，销售总价在1100万-1300万之间。受限价影响，相比已经售罄的一期，二期销售价格下调不少。

自2016年9月开始，北京出让的新住宅项目主要以限竞房和共有产权房为主。北京限竞房算商品房而不是政策性住房。与以前的普通商品房的唯一区别是，房产证或者缴纳契税5年以后才能上市交易;土地出让时，“限房价，竞地价”，开发商获得土地使用前就已确定了销售价格的上限(在此上限基础上可以降价)，且绝大多数要求建筑面积90平方米以下户型，占比超过70%(以下称90/70)。

严厉调控之下，“限竞房”销售也意外“遇冷”。

中原地产研究中心统计数据显示：截至目前，北京合计有26个限竞房项目取得31期预售证，合计提供商品房限竞房源15982套，183万平方米(另外还有车位等配套)。由于部分项目刚取得预售证，合计网签只有2767套，签约均价为49842元每平方米，按此比例计算，网签销售率只有17.3%。而即使计算所有项目的真实销售，限竞房平均去化只有3成多，相比之前的4成继续下滑。

限竞房也存在销售难

2017年4月11日，北京市国土局竞拍大厅内，10家房企及联合体参与同时竞争北京市丰台区王佐镇青龙湖地区某地块。

该地块属于典型的限竞房地块，集多种用地性质于一体，规划建筑面积24.9999万平方米。商品住房销售均价不超过4.123万元/平方米，最高销售单价不得超过4.3292万元/平方米，并执行“90/70”政策。令业内意外的是，整场竞拍仅经过20轮不到20分钟就结束了，溢价率17%，未触及事先预定的土地价格上限。

一年之后，上述地块以案名翡翠西湖出现在北京房地产市场上。与当时竞拍遇冷情形类似，受严厉调控影响，翡翠西湖销售均价也并不理想。

“前段时间推出了几套特价洋房，面积是89平方米，销售单价约为3.5万元/平方米，最便宜的310万，楼层不好，有遮挡或特殊户型之类的，目前该楼盘洋房处于销售尾期，还剩80~100套。开发商还在搞优惠活动，首付可以分期，一期首付可以只交35万。如果首付不分期的话，东西向洋房总价大概320万，南北向洋房总价370万左右。即便是按照首套房首付40%计算，也就是说南北向洋房首付150万元，东西向洋房首付130万。”翡翠西湖项目一位销售员告诉21世纪经济报道记者。

这位销售员介绍，相比其他项目，翡翠西湖可以称之为片区销冠。“客户来源主要是海淀和丰台上班客群，基本都是年轻人首套置业。因为首付比较低，而且都是洋房，品质较高。”

绝大部分限竞房项目与翡翠西湖处于同样的命运。前两年，开发商还在不少场合抱怨限价对利润的影响，但随着调控深入，他们旗下的楼盘销售价格甚至不能触及政府设置的价格上限。一个名叫中海云筑的限竞房项目，土地出让时限价4.2万/平方米，一期开盘均价约为3.6万/平方米;目前正在销售的二期3.7万/平方米起售。89平方米三居室大约总价320万，首付130万左右;名叫金樾合著的限竞房项目，限价3.9万/平方米，销售均价仅为3.6万/平方米，总价最低315万起。

“现在打折力度比较大，而且限竞房本身利润就比较低。”翡翠西湖销售员如此劝说记者。

千亿库存去化困境

北京限竞房最大的挑战是库存。

中原地产研究中心统计数据显示，截至日前，北京年内商品房住宅供应套数已达32635套。这也是最近3年，北京商品住宅供应套数第一次超过3万套。而2017年同期，北京市商品住宅供应量只有20269套。也就是说，北京市商品住宅库存面积出现了明显的增长。目前住宅库存高达6.6万套，相比去年末增加了1.3万套。

值得关注的是，过去几年北京出让的大量土地开始形成有效供应，增量主要体现在限竞房。截至目前，北京有26个限竞房项目取得31期预售证，合计入市920亿货值，而真实销售数据只有280亿左右，也就是形成了640亿市值的库存(如果计算车位等部分，已经超过700亿)。按照最近入市节奏看，未来2个多月，还将有1万-2万套限竞房入市，预计2018年限竞房库存或达1000亿。

“2016年9月以来，北京市所有出让的土地全部限价。过去两年土地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上。此时，受调控影响，购房者开始观望。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，开始出现供大于求。而限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足2成;从价格看，限竞房项目也出现了价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开展价格战。

“限竞房价格限定决定了它的对标人群就是刚需客群以及刚改客群，这部分人群支付能力相当有限。动辄三四百万的首付对这部分人群压力很大。” 合硕机构首席分析师郭毅在接受21世纪经济报道记者采访时表示，价格的限定和产品的雷同，限竞房从土地供应开始就决定了它未来滞销的命运。据郭毅观察，目前北京房地产市场上，除了部分位置好、拥有稀缺资源以及产品受认可的项目外，绝大部分限竞房销售状况远低于企业预期。“有些项目开盘认购量还可以，但在转签约时，不少购房者冷静之后却选择了退房，客户流失比例很大。在这种背景之下，开发商要么采取价格手段促销要么在产品上做加法。”

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，目前限竞房的价格优势并不十分明显。限竞房的本质还是商品房，优势却不明显，不少项目区位偏远。目前上市的限竞房大都处于房山、大兴等区域，在北京二手房降温明显的现状下，有房票人群的购房选择更为理性，同时限竞房的集中上市也造成短期内供应增量明显，更不利于整体快速去化。“明年北京还将会有大量的限竞房上市，以目前行情来看，这些新增供应的销售压力依然较大，不排除部分项目会采取贴着成本最低售价的方式销售。‘够本就先走量’或许是明年不少限竞房不得不采取的销售策略。”

“限竞房的生存困境可能才刚刚开始。今年北京市才供应一万多套限竞房， 就已经面临去化难题。而明年北京市还有四五万套限竞房需要上市，但北京一年的新房需求量也就两三万套。”郭毅表示。