业内人士建议租赁市场监管不应局限于打击“黑中介”
随着“甲醛门”“黑中介”等租房市场乱象接连被曝光，长租公寓行业未来的健康发展也引发业内关注。《经济参考报》记者近日了解到，一方面，投资回报周期过长、盈利难，变成长租公寓发展的“紧箍咒”;另一方面，企业为了追求“头部效应”，不计成本做大规模，抢占市场先机。此外，住房租赁市场监管的盲区和顶层设计的缺失，也给了一些不良企业打“擦边球”的空间。
业内人士建议，在租购并举的格局下，租赁市场监管不应局限于打击“黑中介”，更需要进行通盘的考虑、严谨的制度设计，以稳定价格、稳定供给、保证居住。
乱象频出引发担忧
不久前，部分地区房租价格因被质疑资本介入炒作引发社会关注，尤其是机构化持有的分散式长租公寓成为舆论焦点。然而，记者采访了解到，此次部分地区房租价格出现上涨，主要是由于供需矛盾和毕业季因素叠加造成的。
中国房地产测评中心发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》显示，一线城市租金北京同比上涨1.55%，深圳上涨1.84%，上海下降2.03%，广州下降1.17%。
目前，国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。
记者在北京、天津、南京等一二线城市采访发现，机构化持有的分散式长租公寓在整个租赁市场中所占比例很低，占比最高的北京也不足10%，天津仅为1%。“这类公寓由于市场份额很低，难以形成垄断，所以租金主要受市场机制调节。在市场选择充分的情况下，去哄抬价格有违常理。”国务院发展研究中心研究员刘卫民说。
除了房租价格被社会关注，长租公寓的环保问题也饱受诟病。近日，杭州一名白领王某因急性髓系白血病离世，家人质疑死亡原因与其租住的长租公寓室内甲醛超标有关。随后，网上不断曝出因长租公寓室内空气质量问题而出现身体不适的“声讨帖”。
“空置的时间越长，赔的钱越多，所以从盈利的角度来说，最好是装修改造完就安排入住。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，由于机构持有的分散式长租公寓房源都是收来的，存在较高的持有成本，所以避免空置就是其运营的一个重要方向。而装修材料的标准越高，机构投入改造的成本也越大，这对利润不大的长租公寓运营商来说，是一个需要“自我割肉”的领域。
不计成本抢占市场
近年来，万科泊寓、龙湖冠寓、招商公寓等一批由开发商介入模式打造的集中式长租公寓发展势头迅猛，在全国多地积极布局住房租赁市场。在房企纷纷试水住房租赁这一产业之际，不少从业者也坦言，重资产运营的集中式长租公寓盈利难成为大家不愿面对的“一道坎”，但为了抢占市场先机，一些企业先不计成本做大规模。
记者在天津采访了解到，为满足不同年龄阶段、不同需求特征群众对租赁住房的差别化需求，住房租赁市场出现了以满足青年需求为主的万科泊寓、龙湖冠寓、天住领寓，和以满足家庭需求为主、主打中高端的招商公寓，以及以满足老年需求为主的万科怡园等长租公寓品牌。
“公寓共有228间房，户型建筑面积在35-114平方米之间，去年9月对外营业以来，到目前入住率已达到95%以上，平均租金每个月2500元。”天津天住领寓副总经理殷文凯介绍，天住领寓主要面向青年人才提供，租户年龄在25-45岁，其中外来人口占70%，本地人占30%。到2020年，在市内六区都要建立天住领寓连锁店。
招商蛇口天津公司创新事业部经理刘媛告诉记者，走纯市场路线的招商公寓定位中高端，主要受众是滨海新区外籍人口和中高端人才。虽然租赁用地拿地成本比销售型低了大概40%，但实际运营中还是亏损的，因为按当前市场的租售比，加上自己拿地成本和建安成本就“很难算账了”。
“即便在深圳这种外来人口多、住房租赁需求旺盛的城市，做这种长租公寓的投资回报周期也要在8-10年。”深圳市招商公寓发展有限公司壹间公寓项目总监张博谦说，大企业一般都把这类项目放在战略版块，赌市场长期发展情况。
刘卫民认为，现在很多企业做长租公寓一方面由于响应中央“房住不炒”精神，履行企业社会责任，另一方面是为了追求头部效应，先不计成本做大规模，抢占市场先机。
监管盲区暗藏风险
随着城镇化的发展和租购并举的落实，我国租房的人将越来越多，对租赁住房的品质和安全要求也将更高。然而，目前究竟有多少租房需求，又有多少住房可以出租，谁在经营?这些都没有权威数据。
刘卫民说，相关数据主要来自市场机构，但那只是企业数据，亟须摸清底数、发布权威数据。自如CEO熊林坦言，环保安全、租金价格、金融衍生品等都是最受各方关注的风险点，而每个风险点几乎都是监管的盲点。
“住房租赁市场仍处于起步阶段。”一位地方房屋租赁管理部门负责人说，许多基本概念仍无准确定义。比如，什么是住房租赁企业?《商品房屋租赁管理办法》等没有明确的界定，一些长租公寓运营商认为企业自己是提供经营性住宿服务，应该归类为生活服务业企业。有些没有房地产经纪资质的个体工商户和个人从事租赁经营活动，也无明确定性。
法律法规缺失让监管无从下手。比如，各地普遍缺乏改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序，不少已运营的集中式长租公寓是商改住、工改住等改建项目，或多或少不符合规划、土地等相关要求，也不符合《消防法》的“规划前置”消防审批条件，消防部门无法进行消防审批。有法律人士表示，政府租赁平台一旦将“问题房源”作为有效信息发布，就有可能异化为以政府公信力为中介机构背书。
而大量行为主体游离于监管之外，让其被动接受监管同样艰难。此前，各地曾要求出租行为各方对出租行为进行主动登记，作为税收征缴和补贴发放的依据，但主动前来登记的个人和机构极少。一方面，房主担心暴露房产信息;另一方面，需交税也让当事方缺少积极性。根据“放管服”改革要求，各地各部门在相关法律法规缺失的情况下，无法设置相关“备案”乃至“许可”要求租赁企业和租赁项目进行登记，更无法对不接受监管的企业和项目采取强制措施。
不仅事前、事中监管受阻，事后监管也难以开展。比如，《住宅设计规范》中明确把客厅归为居住空间，“客厅改造成房间用于出租是否合法或影响消防安全”暂无定论，也没有明文规定消防部门应当介入室内隔断的消防许可管理。
法律法规亟待完善
受访的各方人士认为，不想管、不好管、没法管背后其实是住房租赁法律法规缺失、制度不健全。过去几十年，住房制度更多关注产权交易市场规范，而当前对规范租赁秩序的需求愈发凸显。
熊林说，当前决策层面可能尚难预测城市化过程中将有庞大的租房群体，房屋租赁的全流程管理都需要制度建设及时跟进。资料显示，在东京、旧金山等西方城市，租房人口约占总人口的50%，而在北京、上海租房人口还只占35%左右。
房屋租赁的顶层设计缺失捆住了地方的手脚。天津市国土房管局市场处副处长白璐表示，国家在商改住、去库存方面原则上支持，但缺乏相关规范性文件，地方部门需要多方协调，但在规划建设中仍遇到许多与现行法律相悖的情况。
顶层设计缺失也给了一些不良企业打“擦边球”的空间。除了租金贷、环保标准低等问题，房屋租赁经营领域仍有诸多乱象。比如，个别房地产开发企业将商品房住宅楼盘改为租赁住房。有的把租金定得很贵，没人租也不卖，实际就是变相的捂盘惜售，但没有法律依据来管。同时，“租金价格监管”也并未纳入地方物价或房管部门的职能，也处于“三不管”状态。
多名地方住建部门负责人表示，目前对住房租赁市场进行管理的依据主要有建房[2017]153号《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》、建房[2018]49号《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，以及国办发[2016]39号《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。此外，许多地方现行的房屋租赁管理办法，几乎没有规范租赁企业的内容，无法适应新时代租售并举的要求。
刘卫民等专家认为，在租购并举的格局下，租赁市场管理不再只是仅仅管住“黑中介”，稳定价格、稳定供给、保证居住，更需要进行通盘的考虑、严谨的制度设计。
