北京新房市场供应量快速增长供过于求的市场特征凸显

进入10月，随着天气的转冷，北京楼市也骤然转冷。一方面是新房供应继续井喷，一方面是市场观望情绪日渐浓重，再加上国庆黄金周和公积金新政的影响，楼市整体成交量大幅下降。业内人士认为，岁末北京楼市依然面临着迫在眉睫的销售压力，并随着更多限竞房的上市而持续加压，去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

供过于求楼市成交转冷

10月以来，北京新房供应继续井喷。证券时报记者根据北京市住建委预售商品房住宅项目公示信息统计，10月1日至28日，28天时间里有22个项目拿到预售证，其中除了大量限竞房项目和几个共有产权住房外，还有多个预售单价9万元/平方米以上的豪宅项目，最高单价达到11.9万元/平方米。另据Real Data数据统计，10月批准上市的限竞房项目合计房源多达5000余套，环比增加33%。

自6月限竞房开始上市以来，北京新房市场供应量快速增长，供过于求的市场特征凸显。据合硕机构统计，今年前10个月，北京新房市场累计供应32510套商品住宅，成交量却不足两万套，仅为19118套，市场供需比达到1.7：1。去化难度加大、库存危机隐现。

其中，限竞房的成交情况远远不及预期。中原地产研究中心数据显示，截至日前，北京合计入市26个限竞房项目15982套房源，而网签累计只有2581套，累计网签比例只有16%。虽然网签数据滞后，但统计实际销售也只有三成。

受新房市场限竞房大量上市的冲击，北京二手房销量在10月也滑落至万套边缘，环比跌幅达四成，创今年2月以来近8个月销量新低。

不仅成交量下跌，二手房成交价格也有所下跌。Real Data数据显示，10月北京二手房市场实时成交量环比减少12.5%，成交绝对水平降至2017年11月水平;均价继续下跌至61103元/平方米，环比下跌1.2%。购房者观望情绪浓厚，市场成交节奏放缓，入市积极性降低。业主预期持续松动，调价房源中涨价占比回落至“3·17调控”后低位，议价空间持续扩大。

观望浓重或掀起促销热潮

10月北京楼市特别是二手房市场成交大幅下降的原因，一方面与国庆假期网签数据减少一周有关，另一方面受9月公积金政策收紧有关。低温市场状态下，二手房买卖双方入市积极性回落。

“9月公积金政策调整后，市场购买力尤其是首置刚需购买力被进一步削弱，同时市场预期受此影响进一步回落，客户入市积极性下降。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出。

许小乐认为，当前市场预期松动，买卖双方入市积极性不高，又遇限竞房项目集中入市，将分流部分二手房市场需求，预计11月二手房成交量价将继续低位保持，均价将在当前水平附近波动。

中原地产首先分析师张大伟预计，随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

“岁末北京楼市依然面临着迫在眉睫的销售压力，并随着更多限竞房的上市而持续加压。”合硕机构首席分析师郭毅对证券时报记者说。

据了解，在传统“双11”电商购物狂欢节到来之际，北京地产行业也掀起了一场房产促销热潮——“合硕双11光盘节”，包括万科、保利、金地、中铁、中粮、远洋、招商在内的多家大型品牌房企的部分在京楼盘均有参与，优惠楼盘数量达到50个，推出150余套特惠房源，优惠总金额高达5000万元。该活动由从事房地产营销代理业务的北京合硕机构发起，截至目前，该活动已吸引到数百组意向客户，150余套优惠房源有部分已被认购。

不过，郭毅同时强调，上述促销活动并不代表着开发商正在大面积降价。“其实看着50个项目挺多的，实际总共150套特价房，平均到一个项目也就3套，在单个项目中特惠房源的占比很少。”她说。