多家千亿房企收缩战线的情况下也开启“瘦身行动”

宣称“不差钱”的旭辉控股(00884.HK)在当前房地产市场降温，多家千亿房企收缩战线的情况下也开启“瘦身行动”，员工开支全方位下调。

10月25日，旭辉发布《关于全集团全面开展“开源节流、瘦身行动”工作》通知，在办公租赁、车辆配置与运营、办公能耗、差旅费、招待费、会议活动等7个方面进行“节流”。

市场下行，“开源节流”几乎成为所有房企的应对策略。停止招聘、精简营销团队、减少土地投资拓展部人员的裁员消息不绝于耳。新城、富力、长实等大型房企均被传出缩编调整人员，准备抵御楼市寒冬来临的消息。

“在当前政策调控日益趋严，房企融资遭遇寒冬又遇到债务红线的境况下，房企节约成本是正常的。”易居研究院研究员王瑾钊对长江商报记者表示，房地产市场转冷，销售业绩下滑使得很多房地产企业感受寒意。在行业面临下行的大背景下，部分房企人才调整、开源节流是未雨绸缪，主动去适应新形势的表现。

下半年新增项目梳理有所放缓

旭辉以“长跑者”的稳健姿态步入公众视野，近年长期保持年均约53%的复合增长率。上市后，旭辉实现了快速、稳健、均衡的发展，成长为中国房企的“优等生”。

长江商报记者粗略统计发现，近十年，旭辉集团的销售额增长了10 倍，从 2012年上市的96亿元到 2017年突破千亿元，尤其是 2017 年业绩近乎翻倍，从 2016 年的 530 亿增长至 2017 年的 1040 亿，同比规模大涨 96%。

房企的发展战略往往与市场趋势相辅相成，今年下半年以来，随着市场下行，以激进著称的旭辉今年下半年拿地节奏也在放缓。数据显示，2018年上半年，旭辉共新进入超过13个城市，新增67个项目，花费291.92亿元;下半年至9月底，旭辉合计新获得16个项目，花费约106亿元，新增项目有所放缓。

长江商报记者粗略统计发现，2018年旭辉集团已经进行了一系列融资行为，仅2018年前7个月已融资超过180亿元。2018年6月30日，旭辉控股总债务为705.8亿元，较上年同期的395.6亿元增长78.41%。

“在短期内偿债压力较大和融资渠道收紧的情况下，旭辉不得不‘节约’以应对资金兑付压力。”王瑾钊对长江商报记者表示，房地产市场转冷，销售业绩下滑使得很多房地产企业感受寒意。从地产中介包括中原取消员工福利、激励政策到华夏幸福卖地求生存、再到房地产企业校招暂停等等这些都是房地产市场的现在真实写照。旭辉此举其实跟其他房企一样，感受到了市场的低迷，需要积蓄力量度过即将到来的寒冬。

房企“抢人”大战变为裁员潮

市场下行，“开源节流”几乎成为所有房企的应对策略。

去年底，房地产行业上演的是千亿元量级或者想晋级千亿元阵营房企的“抢人”大战，对规模的极度渴求，让这个行业的员工流动率一度达到35%以上。然而，今年下半年以来，绿地、华夏幸福、长江实业等千亿元量级房企悄然启动了人事架构调整计划。

与此同时，近一个多月以来，在市场成交降温的背景下，为缓解去化压力，房企打折促销甚至“降价”的项目越来越多。

9月以来参与促销的房企阵营正不断扩大，从大中型房企新城控股、中粮集团、富力集团再到中小型房企珠光集团、敏捷集团等，参与折扣的房企越来越多。

此外，无论是单个楼盘项目，还是整体市场，折扣力度加大。与去年同期平均9.5折相比，折扣力度也加大至9.3折、比如9月位于厦门的一别墅项目，推出的107套特价别墅，中间套一口价278万，和原先的500万总价相比，扣除前期房源装修及车位，相当于给出了6.4折优惠。合肥一院子项目，针对中秋国庆个别户型做促销，降到1.5万/平米左右，对比原先2万/平米的均价，计算折扣力度可达7折左右。

克尔瑞认为，结合目前的销售情况看，今年的“金九银十”可谓惨淡，十一黄金周成交表现不如预期，多地项目开盘去化率显著下降。作为传统的推盘旺季，会有大量的楼盘上市，预计随着房企冲刺全年销售目标，四季度势必有更多的房企加入到打折促销活动中来。

房企迎来融资“寒冬”

“从去年8月至今，感觉到日子越来越难过。”不少房企负责人都纷纷向长江商报记者表示，主要体现在政策的严苛和融资困难。

据中原地产研究中心统计数据显示，年内全国房地产调控次数约405次，较2017年同期上涨近80%。，伴随着一系列楼市调控的密集出台，房地产市场尤其是住宅市场出现了明显降温。从国家统计局发布的9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，一线城市商品住宅销售价格环比下降，二三线城市房价涨幅亦有所回落。

融资难题主要体现在“难”和“贵”。克而瑞数据显示，2018年1~9月，85家典型房企融资总额8287亿元，同比减少11%。今年9月房企平均融资成本升至6.91%，已经达到去年下半年以来的最高值;而正荣地产新近发行的一笔美元票据年息已高达12.5%;雅居乐此前发行的一笔2亿美元票据，票息则为8.5%，均高于房企的平均融资成本。

“通过从政策面 、资金面的分析，明年大概率是房地产市场的‘小年’已经成为很多房企的共识，所以房企的各种开源节流的措施也成为了发展战略调整的方向。”王瑾钊认为，融资渠道不断收紧，使得很多企业现金流出现了一些问题，房地产企业需要在加快销售周转增加回款的情况下，对于土地储备需要做更细致的规划，避免不必要的拿地。同时对于运营策略、新房的建设开工周期等等也要进行调整以应对现金流困难。