佛冈法院审结一起矛盾纠结的不动产买卖合同案件

近日，佛冈法院审结一起矛盾纠结的不动产买卖合同案件。买方与卖方为买卖某不动产签订3份合同和1份《协议》，后双方因履行合同及《协议》产生纠纷，诉至佛冈县人民法院(以下简称“佛冈法院”)。

令人奇怪的是3份合同(编号两份5号和一份10号)落款日期相同，但约定不同的首付款，《协议》又约定各付各税，与合同矛盾。那么到底按哪个合同履行，《协议》又是否有效?在这些问题上买卖双方各执一词，互不相让。不止于此，买方郑某德起诉中称对方延迟交房6天，存在违约;卖方郑某明针锋相对提出反诉，认为对方迟交首付款13天，也是违约。双方要求对方承担违约责任，按日支付违约金。到底孰是孰非，案件扑朔迷离。

法院审理认为，买卖双方在不动产登记中心存档的买卖合同没有编号，交易过程的首付款是30万元，银行按揭贷款是45万元，从而完成购房事宜，此金额与10号合同一致，由此判断双方履行的是10号合同，而非5号合同。

按照10号合同，首付款于2017年11月25日前交付，交房时间为收齐全部房款时。买方于2017年10月13日交10万定金，到2017年11月25日仍未交足首付款30万，此时卖方未按合同约定没收定金及计付违约金，到2017年12月8日买方交齐首付款时，卖方出具收据接受，并于同一天与买方再签订《房地产买卖合同》交不动产登记中心存档办理相关事宜，且这份合同中载明2017年12月8日前支付首付款，税费按规定由双方各自负责，于2018年5月9日再收银行按揭购房款45万，此时已收齐全部款项，买卖行为已完成，而后已将房屋锁匙交付买方。对整个过程，是双方对超期交付首付款的默认，交易微调的默契，是卖方对迟交首付款的接受、准许，买卖交易、交接完成后如果再以此为由追究迟交首付款的违约责任，依情理难以服人。因此，买方迟交首付款的行为在本案的具体情况下不算违约。卖方于2018年5月9日收齐全款后，应当交付房屋给买方，而无证据证实买方同意延期交房，卖方于2018年5月15日才交锁匙，迟了6天，属于违约，应当承担违约责任。

关于房屋税费各自负担的《协议》有效性问题，法院认为该协议明确以更改合同具体条款为目的而签订，双方签订的所有房屋买卖合同中均未提及该协议，因此可理解为该协议独立于房屋买卖合同，属于有效协议，是解决房屋过户税费的依据。

综合以上情况，法院认为买方迟交首付款不属于违约，而卖方迟交房屋属于违约，依法应当承担逾期交房的违约责任。此外，卖方应按《协议》约定承担己方税费，遂依法作出判决。判决后，双方均未上诉，本案判决已发生法律效力。