“房闹”出现的原因在于项目售价的下调
近期，全国多地楼市陆续出现了“房闹”现象，为避免被挂上缺乏契约精神的标签，业主“房闹”的理由主要集中于房屋质量、装修标准等与销售时的宣传不符，而非因房价下跌。纵观我国短暂的商品房发展历史，“房闹”主要集中出现于2008年、2011年、2014年这些楼市迎来短暂调整的年份。当然，随着后来房价的重新恢复上涨，类似“房闹”事件多半以开发商恢复涨价或给予业主一定补偿收尾。所以归根结底，“房闹”出现的原因在于项目售价的下调。
对于开发商而言，经过在国内多年摸爬滚打所累积的经验，当然知道同一项目后期降价必然会导致前期购房业主“房闹”，所以宁可采取一些隐蔽的方式打折也不会轻易用直接降价这一方法提振销售，之所以当前如此“鲁莽”降价促销实属无奈之举。
从楼市调控角度看，虽然宏观经济又一次面临较大下行压力，依照以往经验此时本应放松楼市调控以达稳增长目的，但目前为止楼市调控非但未见丝毫放松，反而在一些城市出现了进一步收紧的动向，比如北京市9月又出台了“认房又认贷”的公积金新政。究其原因，我国当前正处于金融周期的顶端，与欧美金融周期所处位置相反，欧美金融紧缩政策对我国金融政策存在一定的牵引作用，必须大力防范金融资产暴涨暴跌所带来的连锁性反应。同时，无论是从城镇居民人均居住面积还是从户均拥有商品住房套数来看，我国均已走在发展中国家前列，我国商品房市场已有产能过剩之隐忧，之所以房价仍维持高位不仅因为房屋在居民端分配不均，更因为房地产已成为整个经济融资体制之核心，且卖地收入是地方政府财政运转的重要手段，2017年卖地收入占到全国财政总收入的五分之一，占到地方财政总收入的三分之一。所以，包括房地产税在内的房地产长效机制出台前指望现有楼市调控放松是不现实的。
从购房者角度看，一方面购房成本仍在上升，下半年以来商业银行资金虽相对宽松但居民首套房贷利率仍在上涨。融360数据显示，9月全国首套房贷款平均利率为5.70%，较去年同期的5.22%上升了9.2%，这意味着居民贷款购房的成本较去年已大幅上升;另一方面在经历了2016年~2017年居民大幅加杠杆购房后，居民部门杠杆率虽较发达国家有一定差距，但如考虑到居民收入在初次分配中所占比例同样低于发达国家的因素后，其实居民杠杆率相对值已处于全球较高水平，今年以来社会品零售总额同比增幅快速下降就间接说明了这一问题。简单讲，受贷款成本提升和居民再次加杠杆购房的空间已十分有限的影响，居民部门再次举债购房的动能已不大。
再来看开发商所处环境，前两年在棚改货币化、去库存政策和贷款利率处于历史低位的三重影响下，全国楼市一番欣欣向荣景象，这也让很多敢于加杠杆在三四线城市大举拿地、强调高周转的房企得以成功逆袭，但带来的问题却是房企资产负债率的大幅上升。Wind统计显示，2017年136家上市房企的平均负债率达到79.1%，创下2005年以来的最高位，今年上半年136家上市房企资产负债额已超过10万亿元，平均负债率达80%，前两年顺利逆袭的部分知名房企资产负债率多已逼近或超过90%。今年以来宏观环境快速变化，房企各类传统融资渠道普遍受限，多家大型房企境内发债频繁被拒，9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，创了今年以来的新低，房企不得不转向境外发债，前三季度房企境外融资额达2800亿元，受人民币贬值影响境外发债的汇兑损益同样大幅提升。融资难度的加大和融资成本的快速提升对属于资本密集型的房地产企业现金流而言无疑是沉重的打击。
综合来看，房企一方面面临市场快速转冷带来的成交量大幅下滑之不利影响，另一方面则面临自身融资受限、融资成本大幅提升之经营风险，考虑到今年下半年到2021年是房企偿债的高峰，当前摆在那些高杠杆房企面前唯有且只有两条路，要么加紧降价促销以加快回款力度，要么在各地方政府普遍禁止转让已拿土地情况下低价转让拿地项目公司超过51%股份，否则未来其资金链将处于十分紧绷的态势。不久前，华夏 幸福就曾公告转让给万科环京地区多家项目公司的股权。一些房企甚至已经开始实行减少校园招聘规模、缩减在职人员、降低绩效工资等手段缩减运营成本。不仅如此，房企资金压力正在向上游卖地市场传导，前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，约占全年推地面积的10%。在一线城市，与房地产火热时期房企轮番竞地价、竞自持面积不同的是，今年房企拿地溢价率已出现大幅下降，甚至也出现了流拍的情况。
这也就是不久前为何龙头房企率先喊出“活下去”的根本原因，毫无疑问，楼市寒冬已经到来且春天尚在远方。对房企而言，相比前两年喊出“销售额何时达万亿元”“何时冲进全国前十”等这样宏大的战略，眼前更重要的是顺势而为，保持好现金流，有选择的战略收缩，先保证在寒冬里活下去。从长远看，伴随着居民居住条件的大幅改善、货币过快超发年代的终结以及商品房现房销售时代的临近，我国房地产市场显然已经度过了野蛮生长、是个房企就可闭着眼睛囤地赚钱的草莽时代，未来将全面进入存量房时代，开发商的关注点也应转向如何提高产品质量、尽早布局房屋租赁市场、开发养老地产与城镇周边旅游小镇等转型方面。
