部分三四线城市房地产显现出了可能的泡沫化特征
万科喊出“活下去”、多地楼盘打折促销、“金九银十不再”······近期的房地产市场话题不断。如何看待当前的市场、房地产未来的市场地位如何、三四线城市的市场是否有泡沫?
新京报就这些问题采访了财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康。在贾康看来，现在的市场调整，仍然是新一轮的“打摆子”过程中的波动，房地产业仍将是中国经济的支柱产业。此外，他还表示，目前一线城市已经没有了泡沫，部分三四线城市显现出了可能的泡沫化特征。
对于行政手段的调控政策，贾康认为行政手段的调控治标不治本，关键是要在基础性制度建设方面做出应有的实事，调控迫切需要进行阶段转换。
“一些局部市场的变化并不能直接代表全局”
新京报：不少人提出房地产业寒冬将至或者市场将迎来拐点，你如何看当前的市场?
贾康：万科郁亮此前说房地产行业从“黄金时代”进入了“白银时代”。现在万科喊出“活下去”，比照郁亮的说法，是不是现在的市场进入把生存下去作为任务和挑战的“黑铁时代”?
“白银时代”仍是“含金量”很高的时代，但市场分化已趋明显，不是所有的房地产开发主体都赚钱了，有些可能无钱可赚。而从“白银时代”往下转入的“黑铁时代”，市场仍然有赚钱的机会，但要应对更激烈的竞争，赚钱更不那么容易了。那么，房地产市场是不是演变到要打开新的“黑铁时代”?从中国总体情况看，我觉得这样的认识还是过于简单化了。
的确，最近厦门的房地产市场在降价，也有一些一二线城市市场在“变冷”。但一二线城市的价位总体相对稳定，只是出现了交易不活跃、市场偏冷的迹象。这种现象主要源于此前行政性手段的调控，加上各种不明朗的猜测和困惑交织，出现了成交量下降、“金九银十”不再的冷淡现象。可以说，这样的低迷和冷淡，是硬压出来的局面，并不能表明一线城市的房地产市场根本性的拐点已到，以及未来房地产市场就没有前景了。
地方政府在“打摆子”式调控中，已经走了好几轮。从过去的经验看，到了某一个临界点之后，地方政府可能就不得不放松限制。而且，房地产市场要适应城镇化发展的大势，要适应人民群众对包括住房在内的美好生活的追求，客观上要求放松行政性手段的管制，使得供给侧更多的差异化供给涌流出来。此外，客观地看，地方政府的财政收入和房地产也有内在关联，需理性处理相关的财源建设机制。
当然，并不能否认的是，在一些局部地区确实需要有阶段性下调这样的修正。但从全局来看，中国的房地产业遍布700多个大中小城镇区域，在市场分化的背景下，一些局部市场的变化并不能直接代表全局。
总体来说，没有理由认为中国房地产业现在已出现了一去不回头的拐点，现在的市场调整，仍然是在市场分化明显的特征下，新一轮的“打摆子”过程中出现的波动。在“打摆子”式的新一轮波动中谈论根本性拐点的意义，就明显不足，我不认同房地产业“寒冬论”、“拐点论”说法。
“房地产仍将是中国经济的支柱产业”
新京报：按照你刚提到的说法，房地产未来仍将是中国经济的支柱产业?
贾康：从中国城镇化发展的纵深和空间看，把户籍人口的城镇化率(42%)，结合着考虑常住人口的城镇化率(58%)，中国真实的城镇化水平充其量50%，未来还有20个点左右的城镇化高速发展期，房地产一定仍将是中国经济的支柱产业。房地产的供给必须适应未来还会有几亿人从农村进入城市，同时居民在收入水平提高过程中，对居住的要求还会升级，这种对大量房地产的有效供给的需求是大势所趋。从这个意义上看，不走完城镇化的高速发展期，谈论“市场一去不回头的调整”这个拐点论的说法，没有道理。
如果把房地产的支柱作用发挥好，会带来很多正面的效应;发挥不好，会引起民众的不满、损害经济社会发展。所以，房地产业不光是经济的支柱产业，而且要特别注意，是要能够使国民经济得到健康发展的重点支柱产业。
在城镇化高速发展中，城镇区域的国土开发、不动产优化配置，以及这种开发优化配置过程中的有效供给，需要有更高水平的结构优化处理方案，这个优化机制就是长效机制。这一机制的建立涉及土地制度、住房制度、投融资制度、房地产税制度等领域，这些制度改革要能够使得房地产业更好地发挥正面的支柱作用，而不是屡屡带来困扰和压力。
新京报：从今年情况看，房地产市场的表现是否会对经济有影响?
贾康：有人对今年的市场看法比较悲观，这是因为有像厦门这种城市在很长一段时间市场发展强劲，突然一下子似乎不行了，还有北京这样的一线城市市场成交量大降，再加上地产商打出了“活下去”的标语。就全国而言，这仍只是市场分化的一个侧面。
实际上，在部分地方市场低迷的同时，一些调控不到位或者行政手段力度不高的地区，出现了市场热度上升的情况。比如，一些三四线城市正在显现新的机会，一些地产商正在这些区域不动声色地高歌猛进。房地产市场促进了经济的繁荣，给当地政府带来一些与房地产业相关的本地收入与百姓就业、辖区繁荣等政绩。
整体看，今年的房地产市场还不会给中国经济带来特别大的影响，但其后的调控优化问题应当值得高度重视。
“部分三四线城市显现出了可能的泡沫化特征”
新京报：普通居民最关注房价。大家近两年讨论比较多的是，房地产税能否抑制房价。
贾康：房价的变化不是由税制这一单一因素所决定，是多种因素的合力形成了房价的演变。比如，房地产市场的基础性制度建设中的土地改革涉及土地的供应，这个和房价有关;投融资制度能不能更好地调动社会资金来增加有效供给，也和房价有关。
对于房价来说，正常健康的税制是不可少的因素之一。但它不是唯一的决定因素，不能指望只靠房地产税这个单打一的方式去解决房价问题。但是，该做的税制改革不做，该去建立的税制不去建，一定是不负责任的，房地产税改革是建立长效机制的必选项。
新京报：现在三四线城市房价上涨过快，是不是有了泡沫?
贾康：不能简单说，一个城市房价涨了多大幅度，就一定是泡沫。从较长时间段来看，中心区房价的总趋势是上涨的，而且在城镇化高速发展期，房价上涨幅度要比其他一些形态的商品价格上涨的幅度会更大一些。
泡沫是模糊的概念，往往是泡沫破灭后，才可以认定此前存在有泡沫。如果总是感觉有泡沫，但泡沫并没有破裂，它可能还不是我们说的负面意义上的泡沫。
房地产市场的泡沫，主要伴随着不良炒作。前些年部分一二线城市的泡沫化问题主要体现在肆无忌惮的炒作、快进快出的短期投机行为，这些炒作推高房价，很容易产生泡沫。而现在在严厉的行政手段打压之下，北上广深已经没有了这种肆无忌惮炒作存在的空间。可以说，一线城市目前已没有什么泡沫可言，可能已伤及刚需和一部分改善性需求了。
总体看，不能说三四线城市普遍出现泡沫化的压力。确实，我们现在接触到的一些三四线城市的市场升温过快、房价猛涨、老百姓不满意，显现出了可能的泡沫化特征。如果这些三四线城市没有更好的经济手段为主的制度约束，很容易在一定发展阶段又落入过度炒作的不良状态。
现在不少三四线城市的主要矛盾已不是去库存，需要警惕的是，不要在市场热度上来后，重蹈一二线城市的覆辙，一定要借鉴一二线城市的经验教训，防患于未然。
“在基础制度方面要做出实事，调控迫切需要进行阶段转换”
新京报：现在看调控是否有必要继续?
贾康：房地产调控政策应该能够实现有效的供给，以满足人民群众不同层次的住房需求。
目前北京这样的一线城市，一方面，很多人的购买能力只能走保障房的轨道，通过公租房和共有产权房解决住房问题，但目前政策还没有给出相对理想的全面解决方案;另一方面，因为各种限制，有支付能力的人很多又无法购买改善性住房。
不能提供有效的、多样化的供给，不优化供给结构，单纯的行政手段的调控治标不治本，还积累不良的副作用。要真正改变治标不治本的局面、真正解决房地产市场问题，要在健全法制的情况下，积极用经济杠杆的调节替代行政手段，建立起房地产市场的长效机制，在基础性制度建设方面，要做出应有的实事。这是政府调控中一个迫切需要进行的阶段转换。
同时必须注意的是，在供给侧结构性改革中，要带出供给体系质量和效率提高的定制化方案。不同的城市、不同的地段、不同的类型，到底怎么认识、怎么看待、怎么样有合理的对策?一定要有一个高水平的、通盘考虑的定制化解决方案，而不只是一些简单化的行政手段。
新京报：但长效机制迟迟没有落地。
贾康：长效机制建设是一个攻坚克难、慢变量演变的过程。比如说，房地产税说了5年之内启动立法，但何时启动，现并不清楚，启动后要走多长时间的立法过程，也不知道。
制度建设是慢变量的过程，但市场总是动态的，老百姓的需求也往往是等不及的。这种情况下，只能标本兼治，但治本为上，长期的制度建设追求结合短期行政手段调控，要把短期与中长期衔接好。在赶快组织有效的、高水平的供给的同时，大方向是行政手段的调控转变为经济手段为主，从而寻求市场的长治久安。
