2018年下半年三、四线城市的棚改政策会略有调整

截至2018年8月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42259万平方米，环比减少0.3%，同比减少7.2%，连续37个月同比下跌，当前库存规模相当于2011年11月份的水平，即回落到了7年前的水平。

值得一提的是，在100个城市中，有35个城市库存出现了同比增长现象。其中九江、合肥和镇江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到104%、64%和55%。部分城市库存规模较高，或存在已成交但未网签的交易现象。同时，100个城市中，有65个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、金华和深圳的同比跌幅较大，跌幅分别为55%、43%和42%。总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，这也带动了百城库存规模出现下跌。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，总体上看，受淡季因素的影响，市场交易出现下滑也是符合预期的。当然若是后续几个月交易行情不好，那么也会倒逼房企积极降价。

另一组数据显示，截至2018年8月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9个月，这也意味着市场仅需9个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比7月份9.6个月继续下跌。

鉴于房地产行业特性，一般来说，库存去化周期合理区间为12个月-16个月。由此可见，百城住宅库存规模偏小，9个月就可以卖完。

横向对比看，今年三、四线城市的存销比下跌较为明显。2018年下半年，三、四线城市的棚改政策会略有调整，尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。基于此类政策判断，可以认为，三、四线城市的存销比探底已完成，四季度将面临反弹的可能。

值得一提的是，有部分城市的存销比数据相对偏高，比如说香河和厦门等。尤其在厦门，市场交易表现一般，在一定程度上使得其房价跌幅相对较大。

严跃进表示，目前全国房企的新开工等节奏有所加快，各地预售证发放的政策有所放松，这也可以刺激更多房源进入市场。所以，今年第四季度房源相对会比较充足。

事实上，在还债和业绩等多种压力下，上半年达到预售条件但尚未进入市场的项目都在加速入市销售，甚至有些城市楼市已经出现打折促销现象，抢收现金流已经成为房企首要任务。