“金九”期间北京房企罕见大规模降价促销

受到调控持续作用影响，北京楼市“金九”成色不足，使得“银十”的关注度更高。假期刚过，各家机构统计的楼市成交数据便纷纷出炉。数据显示，今年“十一”黄金周北京新房及二手房网签量均较去年同期有明显提升，但从近五年黄金周北京楼市成交量来看，新房市场成交量虽创近三年新高，但二手房交易量为近五年来签约量次低，整体呈现低位企稳状态。此外，受地产调控及公积金新政影响，房客持币观望态度浓厚。市场有声音称，北京楼市在“银十”首周显露回暖迹象，但回暖持续性有待观察。

黄金周成交量低位企稳

因“金九”期间北京房企罕见大规模降价促销，今年“十一”黄金周的楼市表现备受业界关注。

合硕机构研究数据显示，10月1日-7日，北京新房商品住宅(不含保障房)成交170套，成交面积2万平方米，同比去年，成交套数上涨了67%，成交面积增加了87%;二手房成交量为52套，成交面积0.49万平方米，同比分别上涨86%、75%。

中原地产研究中心提供的新建住宅成交数据也显示，“十一”黄金周北京新房及二手房网签量均较去年同期有明显提升。其中，北京新建住宅网签235套，较去年同期的116套上涨102.59%;二手房住宅网签44套，较去年同期的24套上涨83.33%。

“跨越市场周期来看，无论整体楼市的冷热程度如何，国庆假期均非成交高峰。而由于度假返乡人群基数的庞大，对购房形成分流，使得这一阶段的楼市通常会表现出成交低迷的现象。”尽管今年国庆假期，北京新房、二手房的成交量较去年同期增幅较大，但合硕机构首席分析师郭毅指出，国庆假期的楼市成交表现并非一定亮眼。

郭毅判断，今年“十一”黄金周北京楼市成交量呈现低位企稳状态。

从近五年国庆假期北京楼市成交数据来看，2014-2017年新房商品住宅成交量分别为257套、211套、115套、102套，今年国庆假期新房市场成交量创近三年新高，接近2015年本轮调控前的成交水平;2014-2017年二手房成交量分别为65套、118套、245套、28套，黄金周期间二手房交易量则创下近五年来签约量次低。

结合北京今年前9月以及黄金周的楼市成交量表现，中原地产首席分析师张大伟分析指出，楼市已经没有“金九银十”。“从市场看，2017年以来，大部分热点城市楼市已经全面限价化，这种情况下，房地产市场已经没有淡旺季之分，市场更多地看限价政策的严格与否。”

持币观望态度浓厚

政策调控和信贷，向来是影响楼市成交表现的两大因素。在楼市调控重压不减、信贷不断收紧的背景下，现阶段市场中房客持币观望态度浓厚。

“最近各地市场不仅商业贷款继续高压，公积金政策在全国多个城市也开始收紧，使得市场继续开始观望。”张大伟如是阐释观望态度形成的原因。

郭毅也从黄金周北京楼市成交量表现上得出了与张大伟相同的结论。

郭毅向北京商报记者介绍，房客持币观望态度浓厚在新房及二手房交易上均有体现。在新房成交量上，因中低价位限竞房集中入市效应推动，今年国庆假期新房成交量有小幅拉升，新房市场成交量创近三年新高。在调控政策依旧严格，特别是节前北京对公积金新政“打补丁”的行为，使得北京楼市的购房需求以自住为主，大量刚需自住客群也出现浓重的持币观望心态。

而在二手房成交量方面，郭毅称，虽然受到朝阳区暂停网签的部分影响，但从近期二手市场的微观表现来看，房客比持续低迷，新增置业需求后续乏力。“二手市场自5月开始，连续5个月销量保持1.5万套以上的成交表现，将在10月画上句号。”郭毅如是补充。

回暖持续性有待观察

当前调控政策未现松动，郭毅分析认为，新房及二手市场受制于限购、限贷政策对购房需求的清洗，再加上当前购房者对后市信心不足，北京楼市的有效需求进一步减少。

“新房市场因供应大增而造成库存激增，去化艰难，预计四季度北京新房市场还将出现整体市场成交提升与单盘个案销量欠佳的市场矛盾。至于二手房市场，由于新房市场入市限竞房500万套上下的套均总价，与二手房的平均交易价格形成直接竞争，在新房、二手市场的相互博弈下，将导致四季度北京二手房交易量再度进入低位运行状态。”就四季度楼市成交情况，郭毅如此预测。

就北京楼市近期表现，多家研究机构及专家也向北京商报记者表达了各自的看法。

贝壳研究院指出，今年的“十一”黄金周，北京二手房市场传递出两个信号：第一，今年市场比去年有所改善，并非陷入市场的“冰点”;第二，黄金周并未改变连续4个月以来的下降态势。并表示今年北京黄金周二手房成交量高出去年同期，主要是由于去年“3·17”调控后市场连续9个月回落，基数较低。如果拉长时间周期，今年黄金周的交易量相当于2016年的57%。

就“银十”是否值得期待的问题，中金公司证券研究分析员张宇分析认为，10月首周销售显著复苏(尽管“十一”黄金周数据波动性较大)，全月同比增速有望迎来上修，不过回暖持续性仍待观察。