房地产市场似乎已经显现出一些颓势
历经3年多的房价上涨，房地产市场似乎已经显现出一些颓势。
从9月中旬开始，久违的打折促销活动开始在各地零星出现，而到了国庆假期，这一现象迅速扩大。但购房者并不买账，观望情绪日益浓厚，一些城市的房屋网签数据也显示出疲软态势。
专家认为，2018年楼市出现了冲高回落迹象，打折或降价现象很可能由点到线再到面扩散。未来几年，不同类型城市的市场走势也将分化。
量价齐走低 国庆市场表现平平
6万抵8万、首付可分期、赠送价值10万元的车位，这是位于河北涿州、紧邻北京的某网红楼盘近期推出的优惠活动，即便如此，国庆7天假期，这一项目的去化效果也并不理想。与其同属涿州其他几个楼盘也有力度不一的优惠活动，此前沉寂的首付分期，也在多个楼盘出现。
由于严格的楼市调控政策，环京区域的房地产市场已经十分沉寂。易居研究院此前的报告显示，不管是房价下跌幅度还是库存规模，大厂、香河、廊坊、燕郊等部分环京城市都排在各城市前列。
房价下跌在不少城市都已经出现。住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组142个城市大数据房价指数快报显示，与8月相比，2018年9月，一线城市、准一线城市及二线城市房价均有所下降，“金九银十”的“金九”基本落空。
上述报告称，9月份一线城市房价环比下跌0.27%，准一线城市环比下跌0.345%，
二线城市房价环比下跌0.506%，三四线城市房价环比微涨0.177%。不过，对于房价调整的情况，中金公司最新的研报认为，9月房价并没有出现普遍下降，核心城市的核心区域房价依然坚挺，出现价格调整的多为前期房价涨幅较大的非核心区域。
从成交量来看，中原地产研究中心称，今年1~9月，热点一二线城市的新建住宅成交量出现了明显的同比下调，下降了6.7%。9月份，有超过6成城市的交易量同比下调，楼市“金九”成色不足。
对于国庆期间全国市场的表现，中原地产首席分析师张大伟认为，虽然市场整体平稳，但逐渐出现了高位回落的现象。国庆假期期间，北京、上海、广州、深圳的新建住宅网签量分别为235套、645套、656套、226套。整体来看，与2017年同期相比，今年的交易量有涨有跌，一线城市延续了超过一年的低迷成交量。
“网签数据相对滞后，加上国庆节期间有很多城市的网签系统暂停，导致数据缺失，但从最近的市场表现来看，部分城市楼市降温已经出现。尤其是个别城市，还出现了因为降价而打砸售楼处的现象。”张大伟说。
临近年底，在业绩和资金的双重压力下，房企打折促销活动在全国展开。根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市，目前已经有10余个品牌房企推出打折促销活动，预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和更多项目上得以体现。“以价换量”项目越来越多，成交量保持相对稳定的同时，房价的下行压力会更为明显。
市场信心消散 楼市走势将分化
在房地产市场，向来都是“买涨不买跌”，一旦降价成规模地出现，势必影响购房者的信心，观望情绪将有所增加。
山东的郭先生近期打算在济南买房，但从9月下旬开始，他在网上陆续看到一些楼盘主动降价的消息，有的楼盘甚至有高达数千元的降幅。虽然郭先生对这些信息将信将疑，但也觉得可以慢慢看房，不着急入手。
与郭先生一样，购房人心态的变化并非个例。58安居客房产研究院发布的购房者和经纪人信心指数显示，购房者信心指数为92.8，环比下降5.7%;经纪人信心指数为102.9%，环比下降2.3%。张大伟称，市场的博弈就是情绪的博弈，而情绪会传染，一旦预期心态崩了，市场的变化速度可能非常快。
“多个城市的房地产市场出现冲高回落，房价调整开始从点蔓延到区域，热点城市房价逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续走高。”张大伟表示，热点城市进入“卖不完”的时代，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等城市，库存均出现环比上升，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。
张大伟称，最近大量房企都开始打折促销、加速回款，在这种情况下，打折或降价现象很可能由点到线再扩散到面。
在国庆长假最后一天，央行发布了年内第四次降准。但58安居客房产研究院首席分析师张波认为，此次降准维持了定向发放的方式，依旧会严防资金进入楼市，但不排除会有部分资金进入房地产市场，对楼市产生利好影响。不过，四季度房企的资金层面压力依然较大，降准对于房企融资的利好相对有限。
未来几年，面对国内外环境的变化，不同类型城市的楼市表现或将不尽相同。同策研究院发布的报告认为，由于人口流入量大、当前需求被压制，未来会对一线、强二线城市市场形成支撑，2018年房地产市场量稳价跌，2019年量升，2020年价格上涨，但涨价空间有限;弱二线城市在2018年量缩价涨，2019年量稳，2020年价格下跌，但幅度有限。
同策研究院判断，在2019~2020年，三四线城市市场趋势分化，一线城市实行限购政策后，需求外溢，都市圈内三四线城市跟随上涨，但调控政策执行较早、楼市进入深度调整期，未来趋势与强二线城市类似;其他三四线城市目前处于上升期，尽管棚改工作进入后半场，未来仍存在结构性机会。
