棚改货币化政策 被认为是过去两年三四线楼市繁荣的主因

中秋前后，一些楼盘开始借节日的由头搞活动降价，国庆节期间，开发商把促销推至高点。发财暴富的故事与前期购房的业主无缘，他们还没入住就面临着财富的蒸发，于是聚众到售楼处，拉横幅。他们被称为“房闹”。

“房闹”在每个房价下行周期中出现，近的有2011年、2014年，这些景象并不陌生，人们对之缺乏契约精神的指责也不陌生。

第一财经不完全统计发现，楼盘降价行为在一线城市以及郑州、合肥等二线城市，以及广大三四线城市已经比较常见。“房闹”活动在一线城市的上海的碧桂园浦东南郡，在漳州融信一号府，也在更多不知名的中小房企项目中。

对房地产业而言，这个国庆只有假期没有黄金周。即使降价了，商品住宅成交也不乐观。克而瑞监测的数据显示，10月1日~7日，31个重点监测城市成交表现低迷，成交量环比大降近七成跌至历史低位，同比下滑27%。近日万科董事长郁亮发出的“活下去”悲观言论，或许不算太杞人忧天。

深圳住宅国庆成交腰斩

九月、十月，向来是房地产业传统的销售旺季，有“金九银十”之说，今年却是暗淡无光。

克而瑞监测的商品住宅成交数据显示，10月1日-7日，31个重点监测城市成交同比下滑27%。其中，重庆、青岛、南京等13城成交量同比腰斩，杭州、扬州、建阳同比跌幅超80%。

具体到一线城市，中原地产研究中心数据显示，10月1日至7日，北京一手住宅网签成交235套，同比2017年的116套明显增长，但仍处于近8年来的低位。

深圳同期，一手住宅共成交226套，环比下跌43.8% ，包括国庆在内的近两周仅两个住宅项目入市，一手住宅开盘去化均不到两成。

美联物业监测到，2014年~2018年，国庆假期深圳一手住宅成交量价分别是139套和23150元/平方米、227套和31874元/平方米、508套和42727元/平方米、445套和55930元/平方米、226套和54624元/平方米。近五年来，今年国庆，深圳的楼市行情仅高于2014年。

不过，上海和广州成交量均呈现回暖状态。

二手方面，北京的表现颇有代表性。由于国庆期间无备案过户，各城市官方数据仍无法获取，不过链家在北京二手房市占率超过50%，其监测数据颇具说服力——

与去年国庆相比，北京今年二手房成交量高出53%，这主要是由于去年3·17调控后市场连续9个月回落，基数较低所致，并不代表市场的真正好转。如果拉长时间周期，今年国庆的交易量相当于2016年的57%。从6月份开始，北京二手房市场持续处于下行阶段，成交量连续4个月下滑，这一局面并没有因为黄金周而改变。

成交量萎缩的背后是价格的下降。第一财经不完全统计发现，仅8、9两个月，就有超过10家规模房企在全国多个项目发起打折、促销的活动。

先是8月底，中国恒大在全国范围内针对近650个项目推出8.9折的优惠活动。随后多家房企跟风打折。

上海宝山的招商雍和府开启了一轮以让利为目的的促销，购房者可获得宝马品牌汽车一辆，也可选择折现。

正如上述，房企为销售各出奇招。除打折让利外，一些房企选择赠送实物，也有房企将精装房转为毛坯房出售，达成降价目的，吸引关注，分期首付甚至重现江湖。

老业主情绪难平

这样的价格战显然未能重燃楼市成交热度。国庆到来，意味着第四季度的开始。今年上半年销售金额增幅较小甚至下滑的房企，面对全年销售目标存在巨大压力。即便是恰能完成销售目标，但内部的回款目标能否完成，同为天问。

楼市行至多事之秋，房企过冬的推售策略愈加激进。没人愿意降价压缩利润空间，但当项目去化困难造成资金回笼压力时，房企也只能拼一把看看价格能否左右需求。

国庆期间，多家房企位于多个城市的降价活动仍在继续。

譬如深圳，龙岗远洋新天地项目国庆期间推出特价房，原价4.2万元/平方米~4.5万元/平方米的产品，国庆最低只需3.6万/平米;另一个项目怡瑞达乐郡，国庆假期也推出“一口价”房源，数套特价房总价不超300万元;坪山的泰富华悦都会也推出国庆清盘大促，60套房源团购价特惠，单价2.88万/平方米起。

在上海，碧桂园浦东南郡的均价下降数千，幅度近25%，“房闹”拉着横幅来到这个项目。同样是碧桂园，其于江西上饶的信州府售价从10000元/平方米降至7000元/平方米，引发业主不满。

融信在漳州的一个项目，开盘价1.8万元/平方米，但如今同样折价数千出售，同样引发业主不满。

一家深圳房企高管告诉第一财经，同一个项目，如果第N期产品价格低于第一期产品，为避免前期业主纠纷，公司会考虑对前期业主进行适度补贴或赠送礼品，但具体要视公司的财务情况而定。“但目前，无论是开发商的资金情况抑或是降价的范围，都不允许这样做。”

购房者买房后倘若房价上涨则是全家欢喜，但房价下跌后就到售楼处闹事，这样的行为很难得到呼应，诉求合乎契约精神才能得到支持，而商业合同无疑是契约精神的物化表现。换一个角度讨论，国人“买涨不买跌”的行为习惯也可作为注脚。

无论如何，三四线楼市已出现见顶端倪，长达两年的大牛市可能难以为继。

10月8日召开的国务院常务会议要求，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。而今年7月，住建部召开吹风会时指出，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式。

，如今政策面又再收紧，市场难言乐观。

10月7日，央行宣布降准1%，小幅对冲外围金融环境动荡，优化机构和企业流动性，活跃实体经济，在房地产调控不放松的市场背景下，楼市获得的利好有限。

降价促销的实质是开发商在流动性趋紧的背景下，为了促进去化回笼资金，不得不作出的让步。一名房地产业内人士对此表示，“整个市场层面受到信贷紧缩、融资利率上浮的影响，开发商对资金的需求已到了饥渴的地步，项目降价、减少或暂缓拿地甚至整体出售、裁员，在第四季度会更加常见。”