超过30家上市房企发布了2018年上半年业绩预告
狭义的上市即首次公开募股Initial Public Offerings(IPO)指企业通过证券交易所首次公开向投资者增发股票，以期募集用于企业发展资金的过程。当大量投资者认购新股时，需要以抽签形式分配股票，又称为抽新股，认购的投资者期望可以用高于认购价的价格售出。在中国环境下，上市分为中国公司在中国境内上市或上海、深圳证券交易所上市(A股或B股)、中国公司直接到境外证券交易所(比如纽约证券交易所、纳斯达克证券交易所、伦敦证券交易所等)(H股)以及中国公司间接通过在海外设立离岸公司并以该离岸公司的名义在境外证券交易所上市(红筹股)三种方式。
又到了房企向股东汇报上半年业绩的时间。这一次，房企普遍开启了预增模式。
据《每日经济新闻》记者不完全统计，截至目前，已经有超过30家上市房企发布了2018年上半年业绩预告(快报)，其中利润增幅预计超200%的有近10家。
在已公布业绩预告的企业中，中交地产(10.88 +1.21%,诊股)上半年净利润预计为3.03亿元，同比增长2948.33%;恒大预计上半年税后净利润则超520亿元，暂居行业首位。房企普遍预盈下，也有预亏的企业，如中弘股份(1.05 +0.00%,诊股)。该公司预计上半年内归属于上市公司股东的净利润亏损14亿元，比上年同期下降4876.59%;基本每股收益亏损约0.17元。
今年的半年报披露才拉开序幕，便已涨跌分明、差距明显。在业内人士看来，2018年整体净利润，主要受到2016年、2017年销售结转收入和利润率情况的影响。如今，房企越来越强调通过销售回款拿地，将现金用到极致，利用高周转降低开发成本、提升利润率水平。
多家房企利润增幅喜人
在截至目前发布半年报预告的房企中，不少企业利润的成色颇足。
以碧桂园(11.86 +0.85%)为例，其预计上半年净利润大幅增长，其中股东应占利润同比增幅不少于50%。
恒大上半年实现销售金额3042亿元，同比增长24.6%;税后净利润超520亿元，核心业务利润超546亿元，同比大增100%以上。虽涨幅不如中交地产等，但净利润数值领先。
而一向以稳健低调著称的保利，其发布的业绩快报显示，上半年归属于上市公司股东的净利润为64.92亿元，同比增长14.90%;基本每股收益为0.55元，同比增长14.06%。
在第一梯队之外，如阳光城(5.93 +2.24%,诊股)上半年归属于上市公司股东的净利润，也较上年同期大幅增长200%左右。
《每日经济新闻》记者注意到，碧桂园的业绩增幅，主要是集团可确认收入的物业增加，及物业的平均售价及毛利率增长所致。而阳光城亦同样受益于房地产开发项目结算收入的大幅增加。
实际上，衡量房企的上半年业绩，一个不容忽视的指标是结转收入。
安居客首席房地产分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，由于房产的预售制度，销售收入反映到报表上往往存在一定滞后性。上半年房企利润上涨更多反映的是前期市场销售情况，即是2016年、2017年建造并预售的项目。由于前几年房价上涨较为明显，加之2016年的“高价地”项目大多尚未结算，所以上半年房企的财报数据增幅亮眼，属于正常现象。
不过，国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲则表示，单看增幅意义不大，要看利润增幅前的基数是多少。并非所有房企的利润都能反映房地产业务的盈利水平，尤其是资本市场，关注的净利润指标构成较复杂。比如，可能需要撇除股票投资收益、出售子公司的收益，以及物业重估收益等。
结转收入效益显现
不过，能将2016年、2017年的收益体现在2018年上半年的利润里，也对企业的营业周期、资金周转速度有一定要求。
一般而言，营业周期短，说明资金周转速度快;营业周期长，说明资金周转速度慢。上述业内人士指出，周转速度快的企业，资金回笼速度就快，可能在1年半左右;而周转速度比较慢的企业，资金回笼周期需要3年左右。
同时，由于我国实行预售制度，房企卖房时是预收账款，而不是营业收入。卖房后有一定时间差，收入才能计入利润。时间差体现了房企的运营效率，也影响其进一步发展。毕竟，一个公司资产周转率越大，资产使用效率越高，才能使每一单位资产产生的销售收入越多。
“2年左右时间差不多是行业的标准水平。”上述人士表示，“要做到运营效率高，就需要真正做到低成本、低杠杆、低负债、高周转，这样的房企，其实并不多。”
受益拿地时间差
上半年不少房企利润的大幅增加，还得益于拿地的时间差。
张波告诉记者，上半年的利润，大部分是以2017年的项目销售结转收入减去各项成本费用所形成。因而影响房企利润的因素除了销售收入外，主要包括土地获得成本、营建成本及三项费用(销售费用、财务费用、管理费用)。
开发商拿地的节奏不尽相同，拿地成本会不太一样。如果是2014年~2015年拿的地比较多，那么土地成本要比目前地价低很多。而土地成本低，净利润就相对较高。如果是2016年拿地，当年高价地众多，地价相对已高，能取得的利润空间在一定程度上遭到压缩。
“其实从目前体现在利润表的项目看，2016年阶段拿地的房企比较多，所以不是所有房企净利润都比较高。尤其是如果把当时的高价地项目拿来销售，现在净利润就不会这么高。”张波表示。
周转率仍是重中之重
实际上，从周转速度来看，房企在2016年之前拿的地，绝大部分都已入市。由此，面临后续高价地入市的阶段，房企要如何保持净利润的增加?
在张波看来，房企对此有几种常见手法，例如虚报完工进度。即，未完工虚报已完工，并以此增加收入结转。
“还有一种手法是延缓成本结转，减少应该按比例结转的土地成本。例如按照进度是30%的土地成本，但企业可以按照20%的土地成本来报，净利润就高了。此外，通过公允价格变动损益调节来操纵利润，也可能使账面上的利润保持一个较好态势。”张波直言。
黄立冲则告诉《每日经济新闻》记者，净利润中还包括非经常性利润，这是和主营业务不相关的收入，比如买卖固定资产所得，因而不排除企业会通过物业重估来实现利润;其次，销售利润、投资物业升值、持有第三方股票大幅上涨等，均是利润的构成部分。
在业内人士看来，利润是企业多个部门共同的“杰作”，能够体现一个企业各方面的能力，也非常直接地折射出企业的赚钱效率。利润背后，当“快拿地、快生产、快销售”已经成为房企的主流，周转率依然是当下房企比拼的重中之重。
