中国房地产发生的故事以及它怎么样往前走

我不想说具体数字，也不想说目前市场上发生的状况，比如深圳怎么又涨了50%?上海为什么正在补涨?我觉得市场的小波动，会有很多因素。

我想说大一点，咱们考虑用历史的观点来看，中国发生的故事有哪些必然性。因为在座的诸位还很年轻，你们面对的那个市场，如果通过历史角度来看，就会抛开一些短周期的波动，长周期地思考问题。

1三十年为一世而道更

什么叫“下半场”?一会说白银时代，一会儿说黄金时代，那到底什么是下半场?

这先要从“三十年为一世而道更”说起，《说文解字》说：一生是一个甲子，一世是三十年，三十年为一世而道更。30年到了，大的要变了，30年河东，30年河西，基本就这个意思。

中国房地产上半场发生的故事，我们都知道。上半场的波澜壮阔，靠的是什么逻辑和规则走到今天?这个规则还可以延续吗?按照三十年为一世而道更，这个一世走不太长时间，有没有可以预测到什么时候发生惊人的转变呢?今天我就想讲这个。

三十年为一世而道更，这是年轻人最大的机会。从我自己来说，本人是60年代的，我们赶上了大道理的转变。1979年高考，四年后我们毕业了，我们创企业的时候根本没人竞争，再接着我们这帮人成了目前社会最核心的商界力量，学界也同样道理，根本没人挡你，这就是我们抓住了道更的机会。

接下来的三十年，道更也正在发生。可能大家还没意识到，因此我想，如果我能够提醒大家有这件事，也算对年轻人有个交代。

2前三十年的“道”是什么?

在中国前三十年，就是2009年之前，事实上前十年，一直都很慢，直到1989年。1987年去上海外滩，那叫一个乱，因为我们还没有找到一个中国发展的路。真正找到这条路是在邓小平的南巡讲话，那之后的十年间，突然中国大变，因为我们找到了最基本的商业逻辑，中国人一下子有钱了，有钱的速度令老外瞠目结舌。为什么有钱?土地资本化了，这是前三十年唯一的硬道理和大道理。

土地资本化是中国找到的一条路，从此轰轰烈烈地开始了市场化、城市化，城市化带动了工业化，到1999年完全确立了新规则。99年之后直到2009年，这个过程是一个完美的闭环，以至于整个经济其实是笼罩在中国房地产土地经济、土地财政、土地资本化，推动市场化这么一个过程。前三十年凡是搭上这个快车的人，今天叫做有产阶级。凡是没上车的人，事实上很难受。为什么呢?因为我们出国的同学，回来突然发现这个快车没他的份儿，发现在国外辛辛苦苦挣的钱在上海连两房一厅都买不起。

由此，在2008年经济危机之前，终于找到了中国发展的道路。这个道路不是华盛顿西方经济学家说的那套，而是我们这套，叫做“中国模式”。中国模式，最终把这个逻辑确认得非常完美。可惜这套逻辑，不适合其他国家，因为没有那么庞大的土地可以市场化、资本化。所以说中国模式，提两年，不提了，为什么?不可靠。

3新模式的奇点临近

这个模式走到2008年，发生了世界规模的经济危机。事实上，当时房奴这件事，大家已经承受不了了。然后“哗”4万亿再刺激，这个模式就走到今天了，但还能走多远?还能继续三十年吗?我管它叫奇点临近。

目前，如果在上海这样的城市拿地，那么一小块地，一百家房地产开发企业抢，就会面粉贵过面包，大家拿得心惊肉跳;如果在三四线市场拿地，盖个房子，就是库存。现在从开发商这儿就已经不太好玩了。

深圳去年经历了50%的上涨，上海正在走这个补涨过程。诸位同学都很清楚，想在上海立足的话，我们得付出多大代价呢?八十平米，在内环或者说中环，你每个月的按揭大概在两万块以上，好的小区超过三万。三万是什么概念?你每个月得挣多少?按揭不超过月收入一半，是什么工作能让夫妻俩人，每月净挣6万块?这个我不明白。如果是这样，奇点也在临近了。

城市化，城市化，上海当然塞车塞得要命，市区房价这么贵，都周边买房了。德州是山东的三四线城市，我去了一趟，德州说陈劲松来，那就太好了，你帮我卖楼吧。我说，我对德州不了解，来这是因为其他事。结果到了德州，我发现，马路非常宽阔，比上海的还宽;城市公园修得非常棒，快赶上深圳华侨城了。但是没车，商业街关门，房子大，这是四线城市进行城市化的典型。中国城市化到底发生了什么事?事实上奇点临近的标志是，你解决的三个问题，主要参与人，可能都不太愿意进去玩了。

这个流程再继续这么走行吗?那不这么走，怎么走?大家说，不对，现在不就还这么玩的吗?所以我要把“三十年为一世而道更”这事再拆分一下。未来怎么演化，我们下半场怎么演化?