房地产企业扣留质保金时应如何作财税处理

房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据合同约定从应付工程款中扣取一定比例的费用作为质量保证金，待质保期结束后，再将上述款项返还给施工方。一旦质保期内建设项目出现质量问题，房地产开发企业会视情况扣留质保金。那么，扣留质保金时，应如何作财税处理?

案例

甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发一住宅小区项目。项目竣工验收后，甲公司按照合同约定与施工方乙公司办理了竣工结算，结算价款10000万元，同时预留质量保证金300万元。乙公司向甲公司开具了10000万元增值税专用发票。甲公司会计处理如下(单位：万元)：

借：开发成本 9090.91

应交税费——应交增值税(进项税额) 909.09

贷：应付账款 300

银行存款 9700

质保期内，该项目出现屋面防水质量问题，乙公司未进行维修，甲公司对上述质保金予以扣留。对该业务的财税处理，甲公司内出现了以下两种观点：

观点一：由于甲公司按结算总价10000万元取得增值税专用发票并计入了开发成本，所以质保金属于工程款。后期由于建设工程质量问题，乙公司放弃对甲公司300万元的债权，应视为乙公司因商品质量问题而作出的销售折让，甲公司应当冲减开发成本，并将对应的进项税额转出。

观点二：甲公司和乙公司之间的工程款，在双方办理工程结算时即以结清，乙公司按结算金额10000万元全额开具发票符合税法规定。按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)和《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定，甲公司可以根据发票所载金额，在企业所得税和土地增值税中作为成本予以扣除。扣留质保金时，应将其计入营业外收入，进项税额不需转出。

分析

两种观点的分歧在于质保金是否属于工程款。《建设工程质量保证金管理暂行办法》中明确，质量保证金指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金;采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他保证方式的，发包人不得再预留保证金，并按照有关规定执行。

通过上述规定可以看出，一是质量保证金从应付工程款中预留，属于工程款的一部分;二是预留的质量保证金是承包人就合同义务作出保证的一种方式，其性质属于保证金。这么看来，两种观点都有一定道理。

问题的关键在哪里呢?笔者认为，在于这300万元随着双方合同权利义务的变化变换了“马甲”。

以办理竣工结算的时点为分界点：该时点之前，300万元身披的“马甲”是“工程款”，工程总价款也不因甲公司未来将预留该款项而减少，所以乙公司应按10000万元开具增值税专用发票，甲公司按照发票金额计入开发成本;该时点之后，乙公司需向甲公司提供保证并支付质量保证金，于是乙公司给300万元穿上了“质保金”的“马甲”并将它留在了甲公司。

综上所述，在预留保证金时，甲公司可补作如下一笔会计分录：

借：应付账款 300

贷：其他应付款——质量保证金　300

扣留质量保证金时：

借：其他应付款——质量保证金　300

贷：营业外收入 300

通过如上会计处理，可以清晰体现300万元从工程款到质保金的性质转换。扣留保证金则视为乙公司向甲公司承担了保证责任。由于该业务不属于增值税应税行为，甲公司应向乙公司开具收据，不需要冲减前期开发成本，也不需要进项税额转出。