全国住宅市场的存销比平均在10个月左右

最近一段时间，不少朋友向笔者咨询是否可以买公寓或者商铺，以咨询公寓居多。其实，笔者本人也接到不少公寓销售电话。为什么这段时间公寓问的人突然多起来呢?经了解分析发现，主要有三个方面原因：

一是住宅市场供不应求。目前，全国住宅市场的存销比平均在10个月左右，整体低于平均12个月的安全警戒线，供不应求的市场状态显露无疑。一些开发商要么无住宅可售，要么捂盘惜售，要么因限价原因迟迟不开工或者缓建。这个时候，开发商将拿地时配置的公寓、商铺产品及时推出，可以在一定程度上补充自己的库存，从而分流一部分客户。

二是公寓库存仍然较大。全国公寓、商铺产品库存14639亿方，虽然说此类产品的库存同比下降8.7%，但绝对值仍然非常大。比如，截止到今年一季度，广州的公寓库存达29.5个月;又如住宅市场比较火爆的成都，2017年公寓库存比2016年还显著增加，达到350万方。

三是开发商趁热抢跑。公寓、商铺作为一种不是很好销售的产品。在正常市场状态下，去化周期往往较长。开发商利用住宅市场相对火热，大力推广公寓产品也不足为怪。当然，公寓、商铺在绝大多数城市不限购，也是开发商重点宣传的部分。

但是，即使在如此火热的市场环境下，笔者仍不建议大家买商铺、公寓。商铺就不多说，因为现在受电商冲击，商铺经营环境空前恶劣。这里重点说一下粉友们询问最多的公寓产品。还是建议大家不要买。原因有四：

一是产品本身就是投资品，出货量大。从资金角度，公寓因面积小总价低，普通人都能承受。但大部分人仅是作为投资品，购买者即使住，也仅是过度产品，随着交付使用时间推移，很多公寓物业管理跟不上，居住舒适性大大折扣。无论是过度性还是投资者，选择转手的比例比住宅大的多。

二是大多数公寓无法落户。非住宅性质公寓产品无法落户，自然也不能作为学区上学，许多人也因此转卖公寓而购买住宅。

三是转手不易。大家都知道，公寓的转手税费很高，包括契税、个人所得税和土地增值税等。这里土地增值税最心疼，此税为四级累进税率，评估价与原价差距越大，税率越高，一般为30%-60%，收益被拿掉一大块。

四是公寓产品增值不如住宅。因为公寓的诸多缺陷，加之库存庞大，供大于求，注定公寓产品涨幅不如住宅。