深圳玉田村长租公寓受到欢迎刚刚上线就被一租而空

尽管此前被质疑过分推高租金，但当万科在深圳改造的城中村租赁住房项目开始招租后，仍然受到租客们的追捧。在福田区玉田村，44套公寓刚刚上线就被一租而空，这些租屋的价格集中在每月1200至2500元之间。

深圳玉田村长租公寓受到欢迎，也是人们对城市房屋租赁产品提出更高要求的缩影。在“房住不炒”和“租购并举”的政策背景下，伴随着人们居住要求的提升，租赁市场的竞争也日趋白热化。“红海”一词被越来越多地用作描述该市场的环境。

根据克而瑞咨询发布的《2018租赁住宅半年报》，今年上半年租赁市场的竞争愈发激烈，国家队、房企、品牌运营商等参与主体持续拿地，参与到市场较量之中。

由于不少租赁用地属于定向出让，因此国家队在拿地方面具有优势。上海地产的“城方”、杭州钱投集团的“宁巢”等品牌已经正式亮相。不过克而瑞报告指出，国家队的进场并非为了竞争，而是为了稳定市场，加速行业的规范化，具有压舱石的作用，为后续发展租赁住房降低土地成本，提高租金回报，推动租赁住房的落地和租赁市场的发展有积极意义。

房企和品牌运营商同样有着很高的参与度，截至今年上半年，TOP30房企中已经有三分之二涉及租赁业务，部分企业将租赁提升至战略层面，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领域、碧桂园BIG+等品牌均已广泛布局，华润有巢等也即将进入市场。

运营商方面，尽管魔方、自如等品牌有着较高的知名度，但在各方竞争加剧的前提下，市场洗牌已经不可避免，今年以来，爱公寓、Warm+、长沙优租客等品牌已经因资金断裂或被收购而告别市场。

对于多数长租公寓而言，资金难题仍然需要面对，在当前大中城市租售比较低的背景下，公寓运营主体主要依靠长期投入和运营，以时间换空间。

根据克而瑞的统计，今年上半年公寓运营商的股权融资共有14笔，金额约76亿元，单笔平均5.36亿元，融资由“多笔小额”向“单笔大额”方向转变，逐步向头部企业集聚。例如V领地和优客逸家两笔股权融资分别为2亿美金和10亿人民币，占据运营商融资的接近半数。

克而瑞分析认为，未来公寓行业融资，除了融资逐渐向头部企业集聚的特点外，脱离企业主体信用，依靠资产本身质量也是行业发展的必然趋势。

融资环境相对宽松

尽管今年以来房地产行业融资渠道整体相对紧张，但在租赁业务部分则相对宽松。不少房企通过发行租赁住房类型的资产证券化产品，实现了租赁业务的融资。

今年4月25日，证监会和住建部曾联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，并对住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行等程序予以明确。住建部门和证监系统将分别在审核环节建立绿色通道，对交易程序进行优化。这也是国家层面提出加快发展住房租赁市场后，两部委联合下发的第一个落地文件。

如今，包括长租公寓品牌魔方公寓、链家自如，房企招商蛇口、越秀等企业均已开展ABS类型产品的融资。根据克而瑞的统计，目前市场上出现的最大规模产品为招商蛇口200亿元ABN银行间ABS产品，而自如则成为首个成功发行两单ABS产品的企业。

就在最近，中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划在发审会获得通过，产品规模高达100亿元。据了解，该产品由恒大地产集团有限公司为原始权益人，前海开源资产管理有限公司为计划管理人，将于上交所发行。这也是恒大首单租赁住房ABS产品。

在各类资产证券化产品中，类REITs产品有长足发展，由于此类产品需要重资产模式，因此房企在发行中具有优势。克而瑞统计显示，今年上半年房企成功发行了3笔类REITs，包括保利、旭辉、碧桂园三家，其中碧桂园类REITs产品总规模为100亿元。阳光城、恒大、深圳人才安居的类REITs项目尚未正式发行。

营销手段五花八门

在激烈的市场竞争之下，不少市场公寓加大了营销的投入力度。本月中旬，旭辉领域与哔哩哔哩(即“B站”)合作推出动漫主题公寓，在旭辉领域旗下的柚米国际社区上海陆家嘴店推出了以B站热播动画《春原庄的管理人小姐》为主题的房间。登记入住者可以拿到该动画作品的定制明信片，还可以参加二次元墙绘PK、夏日祭市集等活动。

加入二次元概念是长租公寓吸引年轻群体入住的营销方式之一。事实上，如今市场上的长租公寓项目，大都将租客定位为年轻群体，部分公寓甚至对入住年龄进行限制。为了配合年轻群体这一定位，不少长租公寓在推广时选择主打“情怀牌”和“活力牌”。

今年6月刚刚面世的华润旗下长租公寓品牌“有巢”便在其宣传文案中提到“乐活白领”“职场新人”“奋斗夫妻”等字眼，并推出“青春有梦，生活有巢”的口号，向年轻群体招手。首批门店预计下半年将进入市场。

碧桂园今年上半年推出的长租公寓“BIG+”推出“城市&梦想&充电站”的品牌定位。“让每一个年轻人在这里实现自己的梦想，这是梦想启程的起点，也是充电站”，在去年年底的品牌发布会上，碧桂园集团副总裁兼营销中心总经理程光煜对品牌定位如是解释。

在热点城市运营多年的长租品牌自如，则针对实习生和毕业生群体分别推出“惠蕾计划”和“海燕计划”。其中“惠蕾计划”面向高校在校生，推出实习生30天专属租房权益，最低只需570元/月;“海燕计划”面向毕业生推出租房月付、0押金、50元搬家券等权益，还联合腾讯、滴滴、携程、得到等提供合作优惠。

一二线城市租金分化

尽管国内多数城市租售比并不高，运营租房业务盈利面较窄，但对于租客而言，当前的租金水平仍然让部分群体“吃不消”。今年6月万科参与深圳城中村综合整治，将村内房屋改造为长租公寓项目，就曾遇到舆论和媒体对于推高租金的担忧。

当时，万科曾经就深圳坂田新围仔等项目发布公开回应，表示新围仔村改造前房租价格区间为800至1250元/月，改造后泊寓价格为798至1398元/月，改造前后租金价格处在同等区间。万科还表示，将努力维持单间公寓月租金稳定，提供更加安全和舒适的居住环境。

不过，由于长租公寓的地段、装修、运营等成本，因此租金始终处于较高水平。记者查阅发现，以广州海珠区工业大道附近的一家长租公寓为例，一间1房1厨1卫、面积35平方米的房屋月租金最低为2450元/月，这一水平在附近区域已经可以租到一套约60平方米的两房住宅。

克而瑞《2018租赁住宅半年报》指出，今年上半年全国租金走势相对平稳，但不同等级之间的差异较大。

其中，一线城市租赁指数上涨趋势明显，半年共提升6.06点，北京和深圳与年初相比上涨0.97%和0.90%，上海广州也微涨0.27%和0.14%。但纳入统计的20个主要二线城市的租赁指数则整体呈现小幅下降的趋势，半年下跌0.57点，租金指数上涨的仅有青岛、南京和武汉三座城市，涨幅分别达到2.53%、1.78%和1.16%，其余17个城市均有下跌，长沙、重庆、杭州、厦门、合肥、济南六个城市上半年租金降幅超过1%。

克而瑞分析认为，总体来看，当前租房市场收益率较低，但随着租金的逐步上升，租房市场长期投资收益率增长空间很大，这也是中国未来租房市场和住房租赁资产证券化产品大发展的基础。