房地产税是否开征必须慎之又慎

近日，在2018年上半年国民经济运行情况发布会上，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，从房地产下一步发展情况来看，中央一方面进一步加强和完善宏观调控，同时，从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实，更好地促进房地产平稳健康发展，促进长效机制建设，更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”这样一个基本定位。

其中，作为各方一直以来的关注焦点，“加快推进房地产税相关政策举措”的表述，迅速触及市场敏感神经，再次引发热议。其中，又以针对居民持有房产环节征收的房产税(物业税)，最受各方关注。

21世纪经济报道了解到，《房地产税法》已在起草和完善方案的过程中，或将在一两年内进入立法审议环节，但由于其改革涉面广，推动难度大，各方争议多，在短时间内，还难以落地实施。

武汉大学法学院教授孟勤国对记者表示，是否开征必须慎之又慎。既要考虑居民收入较低而房价税基较高、房地产税作为地方税种的使用方法等合理性问题，又要考虑我国房产税征收成本高，和产权复杂导致税率制定难等带来的操作性问题。同时，在法律的制定和执行过程中，还要充分评估对中低收入者带来的影响，避免造成伤害。

加强预期管理

在今年全国“两会”上，全国人大新闻发言人张业遂表示，房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草。目前正在加快起草完善法律草案重要问题的论证、内部征求意见等工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

时任财政部副部长史耀斌，也在全国“两会”答记者问时说，房地产税总体思路就是“立法先行、充分授权、分步推进”。目前相关部门正在设计、完善，同时再进行论证和听取意见。

根据全国人大常委会2018年立法工作计划，《房地产税法》被列入2018年预备审议项目。根据计划要求，此类项目由有关方面抓紧调研和起草工作，视情在2018年或者以后年度安排审议。

该工作计划还显示，包括《土地管理法》、《耕地占用税法》、《税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)、《契税法》在内，与房地产行业、房地产税相关的多个法律，都将在2018年进入调研、修改和审议程序。

国家统计局之所以在这个时间点再提加快推进房地产税相关政策举措，被认为与当下房地产市场相关。

根据国家统计局最新公布的数据，6月，70个大中城市中，有63个城市房价上涨。具体来看，一线城市持平，二、三线城市则分别上涨6.3%和6.0%，各个城市的房价算术平均涨幅创造了2016年9月后的最高点。

“短效机制已经做到极致了”，交通银行金融研究中心高级研究员夏丹告诉21世纪经济报道，各种短期调控与市场处于僵持状态，政策边际效应不断降低，很难再有特效。作为长效机制的重要抓手，房地产税的重要性开始被业界和决策层所认识。

而中原地产首席分析师张大伟则认为，房地产税要解决两大问题，一方面是对楼市的预期管理，另外一方面，则是地方土地财政能不能由房地产税中的部分或全部来取代或弥补。

前期筹备工作加速

多位分析人士均向21世纪经济报道表示，尽管房地产税短期难以落地，但其前期准备工作正在加速。

孟勤国告诉21世纪经济报道，房地产税是在房地产交易、持有等各个环节上，包括房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税在内的多个税种的非常宽泛的大概念。而被认为对楼市会有较大影响的，针对房屋持有环节征收的房产税(或称物业税)，只是其中一个很小的环节。

实际上，从1986年9月国务院正式发布《中华人民共和国房产税暂行条例》起，以房产为征税对象，房产产权所有人负责缴纳的房产税就一直在我国征收。

但该条例同时规定，个人所有非营业用的房产免征房产税。孟勤国表示，目前引起广泛讨论的所谓“房地产税”，实际上是在讨论是否要将房产税的征税对象拓展至包括商品住房在内的个人非营业用的房产，“目前官方只有房地产税的相关表态，还没有任何官方消息表示，将要对个人开征房产税”。

不过，也有受访人士表示，从建立长效机制的角度来看，《房地产税法》中包括针对持有环节的房产税，是大概率事件。

此外，开征房产税的另一大技术前提，是不动产信息登记和联网。《不动产登记暂行条例》2015年3月份已经开始实施。今年6月，自然资源部发布消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

对此，张大伟向21世纪经济报道表示，尽管全国的不动产登记信息联网已经运行，但不动产登记还没有完成，全国的房产信息还在录入过程中。这还至少需要两三年的时间，也是他判断短期内房地产税难以在一两年内落地的原因。

而住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌则表示，在立法方面，房地产税应该和整个税收体系的改革结合起来，既要有保有环节税收，在开发、流通环节当中，也应该和一些税相应合并。另外，税基是宽的，但税率不可能一蹴而就。要考虑区域差别和大部分业主的接受能力，区别不同城市的税率，明确哪些是可以减免的，综合考虑税基、税率、优惠政策。