北京的二手房成交均价这几个月一直在上升

限购、认房又认贷，严厉控制下，楼市成交的回暖变得十分脆弱，一旦卖房者重拾自信，开启涨价预期，原先积累的回暖能量便会立马消散。

进入7月以来，链家网统计的每日二手房签约成交量出现了明显下降，多个工作日的签约成交不足200套，二手房交易似乎在冲顶后重新进入下行趋势。数据显示，5月份北京二手房网签超过1.8万套，算上休息日，平均单日网签也超过580套，远高于目前的二手房成交量。为何会出现这样的反差呢?贝壳研究院首席分析师许小乐认为，随着这几个月二手房业主的提价，在信贷政策依旧严格的背景下，北京楼市的购买力已经难以为继，市场面临自发向下和信贷收紧的双重压力，二手房或将进入下行周期。

购买力难以跟上市场已经“外强中干”

伴随着成交量的下滑，北京的二手房成交均价这几个月一直在上升。链家网的数据统计，今年2月份北京链家二手房的平均成交价格为5.9万元/平方米，3月份升至6万元/平方米以上，随后每个月都有小幅提升，到了6月份已经升至6.2万元/平方米，几个月来均价上涨近2000元/平方米。

贝壳研究院首席分析师许小乐告诉北青报记者，根据贝壳研究院的统计，按照正常的收入水平，2017年北京首次购房者攒够首付的年限已达到23年左右，深圳也达到18年左右。

房价的上涨带来居民支付能力的不足，相对购买力越来越弱。以北京为例，对于刚需而言攒够首付所需的时间越来越长，市场的支撑力度明显趋弱。

对于房价绝对水平较高的城市而言，目前市场以换房为主，但是大部分城市都处在“认房认贷”的环境中，换房杠杆空间小、难度大。

许小乐举例道，以北京为例，目前换房标的套均总价650万，平均贷款额度154万，相当于换房首付500万，难度不低，短期内难以释放，改善需求呈现“有意愿、没能力”状态，部分换房呈现明显的妥协性，市场的支撑力度明显不足。

市场面临自发向下和信贷收紧的双重压力

在经历了连续几个月的成交回暖后，许多优质房源被消化掉了，导致剩下多是价格较高，户型较差的房源，市场也开始面临下行的压力。

除市场内生因素之外，信贷这一外生因素也在持续收紧。2018年第二季度重点城市首套房利率以上浮10%和15%为主，上浮20%及以上的城市数量明显增加，16个重点城市中有9个城市较一季度大幅度上浮。在“去杠杆”的大环境下，越来越多的链家经纪人(71.3%)预期第三季度房贷利率会继续上浮，上浮预期较二季度更强。

许小乐认为，市场正在面临真正的下行周期，不符合未来趋势的区域/产品将最先接受市场考验。

我爱我家市场研究院院长胡景晖则分析表示，在政策的平衡下，下半年全国楼市仍将趋于平稳，房价波动不会太大。结合国内经济形势、房地产市场形势及中美贸易战等国际经济形势，下半年货币政策的操作将较为困难。未来央行或将继续下调利率，通过定向调整、精准导入来释放流动性，以满足刚需的资金要求。

当前一线城市调控既是全国范围内最严，也是史上最严，所以未来房价整体趋于平稳;三四线城市政策正在趋紧，自身又缺乏产业基础，缺乏人口吸引力，未来房价上行空间较小;相比于一线及三四线，二线城市会承接更多的人口、产业转移，未来房价的上行压力比一线及三四线更大。