在调控重压之下 标杆房企销售业绩依然爆发 但增速明显放缓

房企千亿“生存线”的竞争愈加明显，由此带来中小房企与龙头开发商之间的差距不断拉大。千亿是龙头房企的“入场券”已经从口号变成了实际认知，马太效应之下，非强者即淘汰。在目前融资渠道收紧的趋势下，龙头房企显然在资金方面的优势更为明显，面临的融资压力较小，相比之下，中小房企获取资金的成本和难度则是“双高”。

在调控重压之下，今年前4个月，标杆房企销售业绩依然爆发，但增速明显放缓。中原地产研究中心统计数据显示，已公布前4个月销售业绩的企业合计有32家，销售金额达到了16180亿元，同比上涨幅度达31.4%。在业内看来，2017年前4个月房企销售额同比涨幅超过60%，今年涨幅较低，也说明调控政策的影响越来越明显。在土地市场，大部分标杆房企开始积极拿地，尤其是中型房企成为抢地的主力军。

增速放缓 分化加剧

从上述32家房企表现来看，前4个月已经有5家房企跻身千亿俱乐部。碧桂园和中国恒大前4个月销售双双突破2000亿元，万科、保利地产(600048,股吧)和融创中国销售突破1000亿元。

其中，碧桂园前4个月共实现合同销售金额2575.2亿元，同比增长约26.14%;合同销售建筑面积约2739万平方米，同比增长约21.4%;恒大前4个月累计合约销售金额约2122.6亿元，累计合约销售面积约2046.5万平方米，分别同比增长31.1%、29.4%。

值得注意的是，万科在4月表现不佳，在第一梯队中已与前两名拉开了差距。万科1-4月累计实现合同销售面积1305.8万平方米，合同销售金额1961.5亿元，同比分别增长-2.07%和2.08%。

一些中小规模房地产公司前4个月销售增速惊人，新城控股、中国金茂、世茂房地产、奥园地产、龙光地产、花样年、中骏置业前4个月销售同比增速均超过了50%，这些增速居前的企业销售均价在1万元/平方米左右，这显示出，三四线城市项目仍然是房企业绩增长的主要抓手。

此外，同期也有首创置业、阳光100、金地集团(600383,股吧)、龙湖地产前4个月销售金额同比成下滑趋势，受项目集中于一线城市影响，首创置业前4个月销售金额同比下降25%。

中原地产首席分析师张大伟认为，尽管今年前4个月房企销售额依然刷新历史纪录，但相比2017年前4个月同比业绩上涨68.9%，2018年数据同比涨幅明显放缓。同时，单看4月数据，大部分企业的销售数据同比明显放缓，在消化了2017年预留的签约业绩，调控政策影响越来越明显。

房企拿地积极“虽然一二线城市调控效果明显，但从全国房地产数据看，房企在收获了刷新历史纪录的2016年后，资金情况空前宽裕，在去库存之后，大部分标杆房企都开始积极拿地。”张大伟如是说。

从全国数据看，一二线城市调控压力较大，但三四线城市依然在刷新同期成交纪录。在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。

中原地产研究中心统计数据显示，2018年截至5月9日，在楼市调控下，大部分城市土地成交溢价率明显下行，但成交金额依然刷新了历史同期纪录。50大城市合计土地出让金高达12340.6亿元，同比2017年同期的8212.4亿元上涨幅度高达50.3%。

其中，包括佛山(楼盘)、南通(楼盘)、常州(楼盘)、嘉兴(楼盘)、湖州(楼盘)、台州(楼盘)、徐州(楼盘)、扬州(楼盘)、菏泽、上饶、阜阳、盐城(楼盘)、金华(楼盘)、泉州(楼盘)、赣州(楼盘)、许昌(楼盘)、岳阳(楼盘)、淄博(楼盘)、镇江(楼盘)、绍兴(楼盘)20个三四线城市，卖地金额均超过了100亿元，同比上涨明显。

在张大伟看来，全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。出现的流标主要是地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。

此外，最近信托等资金监管严格，导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。三四线城市土地市场也明显活跃，在2018年，大量的房企进入三四线城市拿地，刷新了热点城市的土地销售额历史同期纪录。

房企公告显示，龙头房企仍然保持了较大的拿地力度。万科公告显示，公司4月新增22个项目和9个物流地产项目，其中22个项目共计支出116.77亿元。保利地产公告显示，公司近期通过拍卖及挂牌的方式获得9块土地，成交金额超过150亿元。

下半年销售压力加大

值得注意的是，今年前4个月，房企销售业绩的分化也明显加剧，部分企业销售依然活跃，有5家企业出现了同比下调，9家企业涨幅在30%以内。涨幅超过50%的企业有11家。不过在行业人士看来，随着调控的加码持续，大部分企业销售业绩涨幅开始逐渐放缓。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，百强房企2018年销售增长已成定局，“二季度，房企销售压力或将加大”。一方面，房企面临的金融压力加大;另一方面，市场需求也出现乏力情况。

“下半年，三四线城市或将遭受市场更加直接的考验。”严跃进表示，进入2018年以来，热点三四线城市地价正在快速上涨，但是房价现已行至阶段性高点，企业在这些区域盈利空间将进一步收窄，三四线市场压力逐渐出现，尤其是房价已经在2017年快速攀升但目前滞涨的城市压力可能会更大。

值得一提的是，随着市场集中度不断提高，接下来的2018年会有2/3的时间出现销售总量滞涨而规模房企继续增长的发展趋势。这也意味着，未来中小房企将面临更为艰难的生存困局。