对住宅持有环节以“空置税”调节持有行为

如何解决诸多城市房价上涨过快的问题?

5月14日，中国社科院城市所与社会科学文献出版社联合发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15(2018)》。该报告建议，考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税。这既可以增加住房的持有成本，也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。

上述报告建议，当前房地产政策调控的关键，在于建立房地产调控的长效机制。房地产调控的长效机制，应囊括法律保障机制、土地供给机制、金融调节机制、住房保障机制、税收调节机制等诸多方面内容。

为此，报告建议，对住宅持有环节以“空置税”调节持有行为。

上述报告指出，需要明确的是房地产调控长效机制的目标，是保障“房地产市场的平稳健康发展”，是“让全体人民住有所居”，而不是增加财政收入。所以，房地产调控机制中，税收调节机制的设定目标，不应是替代土地出让金成为新的地方税源。鉴于房产税的财产税属性，在土地国有的基础上向使用权者征收存在一定的法理障碍，可以考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税。这既可以增加住房的持有成本，也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。

在住房租赁市场的发展中，企业机构和政府部门持有住房都面临着众多问题。诸如占压资金量庞大、管理维护效率低下等。目前住房市场的租赁价格与销售价格失衡。即使在北京(楼盘)这样的一线城市，年租金收益率一般也比不过同期贷款利率。在没有政策优惠的情况下，企业机构一般倾向于出售居住物业而不是持有居住物业。

与其勉强房地产企业和机构持有住房，还不如鼓励愿意持有住房的个人出租房屋。对空置的非家庭自用住房征收“空置税”，鼓励住房持有者出租房屋，体现“可持有但不可空置”政策导向。“空置税”的征收应采取“窄税基、高税率”的方式，将税收对象锁定拥有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。

前述报告还提出，对家庭自用住房，即使空置也不宜征收“空置税”。因为家庭自用住房空置的原因可能是短期在外地居住，如工作外派、探亲访友、学习培训等。如果对家庭自用住房和非家庭自用住房空置一概征收“空置税”，社会负面影响可能较大。

上述报告也指出，建立房地产调控的长效机制还要做其它几个方面：

一是要摸清家底，把握调控长效机制的统一与差异。

建议在2020年第七次全国人口普查的同时进行全国城乡房屋普查，以“人房关系”作为房地产调控的基准线。短期调控措施和长效调控机制都需要对家庭自用房屋和非家庭自用房屋分而治之。建议的划分标准是：一户家庭在全国城乡范围内的两套及以下住房属于家庭自用住房，三套及以上属于非家庭自用住房;面积以当地人均建筑面积的2倍作为标准，即当地人均建筑面积2倍及以下属于家庭自用住房范围。套数标准和面积标准同时使用，同时满足“二(套)二(倍)”标准的为家庭自用住房，否则为非家庭自用住房。

二是稳定预期，将部分短期调控措施延伸为长效机制。

将住宅限购等短期调控措施延伸为长效机制的一部分，有助于稳定市场预期。 住宅限购政策长期化、制度化的具体做法是：在全国范围内，一户居民家庭最多只能购买两套住房;在全国范围内限购后，放开住房市场限购中本地户籍的限制，由居民家庭选择在何地持有住房;并以法律法规的形式固定下来，以形成稳定的市场预期，以不变应万变。同时，也可以将部分行之有效的短期调控措施作为长效调控机制中的“熔断机制”，只有达到一定条件才会使用，例如限售、限价等措施。

另外，还需要灵活调控，用好土地供给与金融信贷的政策工具弹性。

在土地供给方面，应以当地常住人口规模为依据增加居住用地供给。对于人口规模较大的城市，土地供给的思路要从“以地控人”变为“地随人供”，以产业布局引导人口迁移，以人口迁移作为土地供给的依据，而不是将土地供给作为控制人口规模的手段。对于房地产市场供不应求的城市，一方面提高居住用地在国有建设用地出让中的比重，增加居住用地的增量供给;另一方面通过将闲置的工矿用地转为居住用地、适度增加容积率等方式，增加居住用地和住宅的存量供给。

在金融信贷方面，可以根据宏观经济和房地产市场情况，动态调整整体金融信贷政策或局部金融信贷政策。整体金融信贷政策是指在全国范围内调整利率、存款准备金率等。局部金融信贷政策是指在城市或区域范围内调整房地产供求双方的金融信贷条件。房地产供给方的金融信贷工具，主要包括对房地产开发贷款的抵押物估值、贷款利率水平等的调整;房地产需求方的金融信贷工具，主要包括首付款比例、个人按揭贷款利率等的调整。由于房地产市场的区域属性较强，建议多考虑灵活使用局部的金融信贷政策调整工具。