首单公共租赁人才租赁住房类REITs浅析

5月9日，深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划(以下简称“深创投人才安居专项计划”或“该产品”)获得深圳(楼盘)证券交易所评审通过，该产品以深圳市属人才公寓作为标的资产，是国内首单以公共租赁型住房做为底层资产的REITs产品，获200亿元储架额度。

产品结构：首单公共租赁人才租赁住房类REITs浅析

据了解，此次深创投人才安居专项计划由深创投不动产基金管理(深圳)有限公司(以下简称“深创投不动产”)作为总协调人及基金管理人，由深圳市人才安居集团有限公司(以下简称“安居集团”)作为原始权益人发起设立，申请储架发行总规模200亿元，标的资产均为深圳市住房保障部门统一配租、安居集团统一管理的人才租赁住房，预计可覆盖深圳市数千套房源。原始权益人安居集团是深圳市国资委注资1,000亿元成立的具有政策性和功能性的国有独资公司，专责负责深圳人才住房的投资建设和运营管理，是保障深圳人才安居乐业的平台。

依托深圳市的人才住房政策，该产品的投资标的位置优越、配套齐全，均为新交付的优质公寓，配租对象涵盖杰出人才、领军人才、新引进人才、高级人才、中初级人才等各层次人才。该产品期限为19年期，分为优先级、中间级和次级证券，其中优先级和中间级均获得AAA评级，发行后将在深交所挂牌转让。

产品优势：公共租赁型住房领域新突破

多年来，相关部门多次发文鼓励发行公共租赁住房REITs产品。然而，在监管机构多年的鼓励及金融机构多年尝试之下，一直难以找到突破上述困境的有效方案，致使公共租赁住房REITs一直呼之欲出却姗姗来迟。

深创投人才安居专项计划是交易所首单公共租赁型住房领域的资产证券化产品(尤其是REITs产品)，首次面市即以200亿元规模刷新纪录，显示了公共租赁型住房领域有着巨大的资产储备，也具备持续发行的潜力。

该产品采用储架发行模式，一次获批，分期发行，安居集团的储备资产和拟筹集人才住房房源均可通过直接发行REITs产品的方式实现。在产品的退出途径上，产品特别为对接公募REITs退出留下了选择空间，期限设计、退出定价等方面均为公募REITs退出做了充分考虑。

深创投不动产充分结合人才租赁住房的收益属性对该产品进行了结构化分层设计和交易结构优化，并首次在REITs产品中，匹配基金管理和主动投资职能，也在投资标的可扩展性、退出途径等多方面进行了充分设计，为进一步对接资本市场以及构建人才租赁住房可持续发展的模式打下了基础。深创投不动产总经理罗霄鸣先生表示：“在资产的选择上，我们和安居集团均选择了位于深圳市核心区位的优质公寓，虽然人才租赁住房的租金水平比市场化公寓的租金水平低，但此类物业承租群体较强的支付能力，再加上市住房保障部门的统一配租体系能够确保此类物业现金流的高度稳定。同时，高素质人才聚集亦能够带动周边配套商业的升级发展，如协同运作，可带来产品综合现金流的增长预期，为未来对接公募REITs留下操作空间。”

REITs产品难点及展望：建立长效机制，推动REITs发展

公共租赁型住房等保障性住房当前普遍欠缺市场化运作体系，在国家大力推动包括REITs金融创新的大背景下，需要建立保障性住房运营发展的长效机制，从而构建出最终可以通过公募REITs上市的完整金融运作闭环，提升保障性住房相关资产包的投资吸引力，以满足市场化的公募REITs上市条件。

罗霄鸣先生表示，“目前公寓领域普遍面临着物业估值较高，租售比很低的问题，但是我们也在投资的过程中看到很多二房东模式却能够有很强的投资价值，故而建议监管机构可以考虑把租赁权、收益权、经营权等等纳入未来公募REITs可投资的底层资产范围，从而提升产品的投资价值。同时也能化解大量政府项目划拨用地下的盘活困境。”“同时，要鼓励长期资金进入，遏制短期炒作，可以考虑对长期资金和符合条件的养老金账户等进一步降低纳税税率。”“对于REITs产品重组期间的税收，很多原始权益人都希望变现一部分但持有大部分，但是目前只要进行重组就会面临全部征税的问题，尤其是所得税，希望主管部门能够考虑递延征收未变现部分的税收。”

据了解，公募REITs的推出是政府近期重点关注的工作内容，我国多部委及监管部门均已出台了相关政策文件，多次鼓励以金融工具服务实体经济，通过资产证券化盘活企业存量资产，稳步推进REITs项目试点，支持和规范资产证券化业务的健康发展，包含基础设施和公共服务类资产在内的四大类资产被认为是公募REITs的首选资产。

深圳实践：揭开以金融创新支持民生事业发展的新篇章

今年正值改革开放四十周年，深圳市作为国家第一个经济特区，在过去近四十年的时间里取得了举世瞩目的发展成就。作为全国改革发展的前沿城市，创新是深圳的基因，人才是深圳发展的基石。据了解，为了大力推进人才安居工程，打造人才“宜聚”城市，深圳市从2011年开始，在全国率先将人才群体全面纳入住房保障体系。并在《深圳市住房保障发展“十三五”规划》明确提出，拟在十三五期间新增筹集建设人才住房30万套，以解决人才的后顾之忧，真正做到“来了就是深圳人”。

安居集团是深圳市属人才住房专营机构，当前的房源筹集工作主要通过投资建设、项目回购、合作开发、长期租赁等多种方式展开，但受深圳市土地资源稀缺等因素的瓶颈制约，人才租赁住房的持续建设和筹集工作也急需各项创新的方式方法，包括金融资源的支持。

罗霄鸣先生表示：“深创投不动产携手安居集团开展此次资产证券化合作，经过了充分的产品论证，也得到了深圳市委市政府和相关主管部门的大力支持。我们希望能够结合REITs这种创新型金融工具，匹配人才安居住房的特点，帮助公共租赁型住房等保障性住房专营机构探索一条通过嫁接资本市场进行资产盘活以及筹集房源的新途径。相信会为如何利用资本市场引导社会资本参与民生保障事业打开一扇窗，也将会更好的诠释REITs这个金融产品在不动产投资之外的多重效用。